Comprar vivienda no empieza por el piso que te gusta, sino por la cuota que puedes sostener sin vivir al límite. La gran pregunta es qué hipoteca me puedo permitir sin comprometer el resto del mes, y la respuesta depende de tres cosas: ingresos netos, deudas previas y ahorro disponible. En esta guía te dejo una forma clara de calcularlo, con ejemplos para España y con los puntos que yo revisaría antes de firmar.
Lo esencial para calcular tu margen sin pasarte
- La cuota hipotecaria debería quedar en torno al 30%-35% de tus ingresos netos; si ya tienes préstamos, resta antes esas cuotas.
- El endeudamiento total recomendado no debería sobrepasar el 40% de tu renta neta mensual.
- En España, lo habitual es que el banco financie hasta el 80% del precio de compra o de tasación, el que resulte más bajo.
- Además de la entrada, reserva entre un 10% y un 12% para impuestos y gastos de compra, con variaciones según la vivienda y la comunidad autónoma.
- No calcules solo la cuota: deja espacio para comunidad, seguros, IBI, suministros y mantenimiento.
Cómo calcular la cuota máxima que puedes asumir
Yo suelo empezar con una regla simple: suma tus ingresos netos mensuales, resta lo que ya pagas en otros préstamos y aplica un margen prudente del 30%-35% al resultado. El Banco de España sitúa el endeudamiento total recomendado por debajo del 40% de los ingresos netos mensuales, y en la práctica muchas entidades se mueven entre el 30% y el 35% para una hipoteca estándar.
- Si cobras 2.000 euros netos y no tienes otras deudas, tu cuota razonable estaría entre 600 y 700 euros.
- Si ya pagas 180 euros al mes por un coche o una tarjeta aplazada, yo descontaría esa cifra antes de calcular la hipoteca.
- Si tu ingreso es variable, conviene trabajar con el tramo bajo del salario, no con el mejor mes del año.
La clave no es exprimir el máximo que te deja el simulador, sino dejar un pequeño colchón para imprevistos. Con esa base ya puedes pasar al segundo filtro: lo que el banco mira antes de darte una cifra.
Qué mira el banco antes de darte una cifra
No todas las hipotecas se aprueban por la misma razón, pero sí hay criterios que se repiten. El banco revisa la estabilidad de tus ingresos, tu historial de pagos, tus deudas activas y el porcentaje de financiación que pide la operación. También consulta tu informe de riesgos en la CIRBE para ver qué créditos, avales o cuotas arrastras en ese momento.
En lenguaje bancario aparecen dos siglas que conviene entender:
- LTP: porcentaje del precio de la vivienda que se financia con la hipoteca.
- DSTI: parte de tus ingresos que se va al servicio de la deuda, es decir, a hipoteca y otros préstamos.
El recuadro de estabilidad financiera del Banco de España de 2026 utiliza como referencia prudente un LTP no superior al 80% y un DSTI no superior al 35%. Traducido a lenguaje práctico: aunque tu sueldo permita una cuota alta, el banco también quiere ver que aportas entrada suficiente y que no llegas ya cargado de otras obligaciones. Cuando eso está claro, el siguiente cuello de botella suele ser el ahorro inicial.
Cuánto ahorro necesitas aparte de la hipoteca
La parte que más suele sorprender es que la hipoteca no cubre todo el precio de compra. Lo normal es que la entidad financie hasta el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación, así que el comprador debe aportar al menos el 20% restante. A eso hay que sumar impuestos y gastos de compraventa, que en España suelen situarse alrededor del 10%-12% del precio, aunque el porcentaje exacto cambia según si la vivienda es nueva o usada y según la comunidad autónoma.
Si dependes de una financiación al 100%, yo la trataría como una excepción, no como base de cálculo. Lo prudente es trabajar con el escenario normal y, si luego aparece una oferta especial o un aval, tomarlo como mejora, no como salvavidas.
| Precio de la vivienda | Entrada mínima 20% | Gastos orientativos 10%-12% | Ahorro total recomendado |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € - 18.000 € | 45.000 € - 48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € - 24.000 € | 60.000 € - 64.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € - 30.000 € | 75.000 € - 80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € - 36.000 € | 90.000 € - 96.000 € |
Si compras una vivienda que necesita reforma, yo no contaría esa reforma dentro del presupuesto de la hipoteca salvo que tengas mucho margen. En la práctica, lo sensato es separar compra, entrada y ahorro para imprevistos. Así llegas a la firma con menos tensión y con capacidad real para mantener la casa después de entrar a vivir. Con ese ahorro ya medido, lo útil es pasar a ejemplos de sueldo para ver dónde te sitúas de verdad.
Ejemplos reales según tu sueldo
Para aterrizarlo, yo suelo traducir el sueldo a cuota y la cuota a préstamo orientativo. Tomo como referencia un plazo de 25 años y un tipo en torno al 3%-4%, porque en ese escenario cada 100 euros de cuota mensual equivalen aproximadamente a 19.000-21.000 euros de hipoteca. Es una orientación, no una oferta bancaria, pero sirve para no navegar a ciegas.
| Ingresos netos mensuales | Cuota prudente 30% | Cuota prudente 35% | Hipoteca orientativa |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | 525 € | 85.000 € - 111.000 € |
| 2.000 € | 600 € | 700 € | 114.000 € - 148.000 € |
| 2.500 € | 750 € | 875 € | 142.000 € - 185.000 € |
| 3.500 € | 1.050 € | 1.225 € | 199.000 € - 259.000 € |
| 4.500 € | 1.350 € | 1.575 € | 256.000 € - 333.000 € |
La lectura de la tabla importa más que la cifra exacta. Con 2.000 euros netos, una cuota de 700 euros ya te coloca en la parte alta del rango; si además pagas 200 euros de otros préstamos, tu margen real baja con rapidez. En pareja, se suman ingresos, pero también conviene sumar prudencia: si uno de los dos tiene ingresos muy variables, yo no calcularía como si todo fuera fijo.
Con esa foto más clara, toca decidir qué tipo de hipoteca encaja mejor con tu margen.
Qué tipo de hipoteca encaja mejor con tu margen
La cuota manda, pero el tipo de hipoteca decide si esa cuota se mantiene estable o se mueve con el mercado. Si tu presupuesto ya va justo, yo me inclino por priorizar previsibilidad; si tienes más margen y reservas, puedes asumir algo más de variación, siempre con cabeza.
| Tipo | Lo que gana | Lo que arriesga | Cuándo me parece más sensato |
|---|---|---|---|
| Fija | Cuota estable desde el primer mes | Suele arrancar algo más alta | Si tu presupuesto es ajustado o quieres máxima previsibilidad |
| Variable | Puede empezar más barata | La cuota puede subir si cambia el índice | Si tienes colchón y soportas variaciones sin apuro |
| Mixta | Combina estabilidad inicial y flexibilidad después | El tramo variable sigue expuesto al mercado | Si quieres un punto intermedio entre seguridad y coste |
Cuando comparo ofertas, yo no miro solo el TIN; también miro la TAE, porque refleja mejor el coste real de la operación al incorporar comisiones y vinculaciones. La elección correcta no es la que te deja una cuota más baja el primer mes, sino la que sigue siendo asumible si cambian tus gastos o si baja tu capacidad de ahorro. Y justamente ahí es donde mucha gente se engaña a sí misma.
Antes de cerrar, conviene revisar los errores que más inflan el presupuesto sin que se note al principio.
Los errores que hacen parecer asumible una hipoteca que no lo es
La hipoteca suele parecer más manejable de lo que es cuando solo miras la cuota. Los fallos más habituales son bastante repetidos, y casi todos tienen la misma raíz: olvidar que la vivienda no es solo una mensualidad, sino un gasto continuo.
- No separar la entrada del colchón de emergencia. Yo no me quedaría sin al menos tres o seis meses de gastos básicos después de comprar.
- Ignorar los costes de vivir en la casa: comunidad, IBI, seguro, suministros y pequeñas reparaciones.
- Comprar al límite porque el banco lo aprueba, aunque luego no quede margen para una derrama o una subida de gastos.
- Meter en la ecuación una reforma importante sin reservar dinero específico para ella.
- Firmar con otros préstamos activos sin haberlos reducido antes.
- Tomar una hipoteca variable como si la primera cuota fuera la definitiva.
En pisos antiguos esto pesa todavía más. Una comunidad con ascensor pendiente, una fachada con derramas o una instalación que pide renovación cambia por completo la foto financiera, aunque el precio de salida parezca atractivo. Si el inmueble necesita trabajo, yo lo trataría como parte del coste real de la compra, no como un detalle secundario.
Con esto ya tienes el marco completo para decidir con menos ruido y más criterio.
La cifra segura es la que te deja vivir, no solo firmar
La cifra segura no es la que más impresiona en el simulador, sino la que te deja respirar cuando llegan los meses normales, no solo los meses buenos. Si tu cuota cabe, pero te obliga a vaciar el ahorro, aplazar reparaciones o vivir pendiente del siguiente recibo, la vivienda probablemente se sale de tu zona cómoda.
Yo cerraría el cálculo con esta idea: cuota prudente, entrada suficiente y reserva aparte. Cuando esas tres piezas encajan, la compra deja de ser una apuesta y pasa a ser una decisión sostenible para muchos años.
