Yo suelo resumir el artículo 24 de la LAU así: no autoriza cualquier reforma, sino las obras interiores necesarias para que una vivienda en alquiler pueda usarse con normalidad por una persona con discapacidad o por alguien mayor de 70 años. La diferencia no es menor, porque aquí se cruzan accesibilidad, límites técnicos y relación con el propietario. En las líneas que siguen verás qué permite de verdad la norma, qué obras suelen encajar, cómo avisar bien y qué pasa cuando el contrato termina.
Lo esencial del artículo 24 de la LAU en un alquiler
- Permite realizar en el interior de la vivienda las obras necesarias para adaptarla a una discapacidad o a una edad superior a 70 años.
- La comunicación al arrendador debe hacerse por escrito; la ley no fija un preaviso mínimo cerrado.
- No pueden afectarse elementos o servicios comunes ni comprometer la estabilidad o la seguridad.
- Al terminar el contrato, el arrendador puede exigir que la vivienda se reponga al estado anterior.
- La clave práctica no es solo la obra, sino dejar clara su necesidad, su alcance y su reversibilidad.
Qué regula de verdad el artículo 24 de la LAU
En la redacción vigente del BOE, este precepto se centra en un derecho muy concreto: hacer obras o actuaciones interiores cuando sean necesarias para que la vivienda pueda utilizarse de forma adecuada y acorde con una discapacidad o con una edad superior a 70 años. Yo aquí veo una idea de fondo muy clara: la ley protege la accesibilidad funcional, no la reforma decorativa ni los cambios caprichosos.
Además, no se limita al arrendatario en sentido estricto. También cubre a su cónyuge, a la persona con la que conviva de forma permanente en una relación análoga, y a los familiares que convivan de manera estable con cualquiera de ellos. Eso importa mucho, porque muchas consultas nacen de una situación real de convivencia y no solo de la situación personal del titular del contrato.
La palabra clave aquí es necesidad. Si la actuación no responde a una necesidad de uso y accesibilidad, deja de entrar en este artículo y pasa a ser otra cosa: una obra ordinaria, una mejora de conveniencia o, en el peor de los casos, una modificación no autorizada. Desde ese punto de vista, el artículo 24 no amplía el contrato de alquiler en cualquier dirección; lo que hace es abrir una vía concreta para adaptar la vivienda sin dejar de respetar sus límites jurídicos.Y precisamente por eso la pregunta útil no es solo qué dice la norma, sino qué obras entran de verdad y cuáles se quedan fuera.
Qué obras suelen encajar y cuáles se salen de la norma
Yo separaría este punto en dos grupos: las actuaciones interiores que suelen encajar bien y las que ya tocan zonas o elementos que la ley no ampara. La diferencia no es estética; es jurídica y técnica.
| Tipo de actuación | Encaje habitual | Comentario práctico |
|---|---|---|
| Sustituir una bañera por un plato de ducha | Sí, normalmente | Suele ser una de las adaptaciones más razonables cuando hay riesgo de caída o dificultad de acceso. |
| Instalar barras de apoyo o asideros | Sí | Es una intervención interior, sencilla y muy ligada a la movilidad y la seguridad. |
| Ensanche de puertas interiores | Sí, si no afecta a estructura ni a elementos comunes | Hay que revisar bien el tipo de tabique y el acabado, porque no toda puerta puede tocarse igual. |
| Reducir escalones internos o crear pequeñas rampas interiores | Sí, con cautela | Funciona cuando se trata de desniveles dentro de la vivienda y no de accesos comunitarios. |
| Bajar interruptores, enchufes o grifería | Sí | Son ajustes típicos de accesibilidad y suelen tener un impacto técnico limitado. |
| Modificar portal, escalera, ascensor o fachada | No dentro de este artículo | Ahí ya entran elementos comunes y, por tanto, otra lógica legal y comunitaria. |
| Intervenir en muros de carga o alterar la estabilidad | No | La propia LAU lo excluye de forma expresa por seguridad. |
La ley no fija un presupuesto mínimo ni un tope máximo, así que el límite real no es económico, sino jurídico: interioridad de la actuación, necesidad real y ausencia de afectación a elementos comunes o a la seguridad. Si la reforma toca zonas comunes o depende de la comunidad de propietarios, yo ya no confiaría solo en la LAU; ahí conviene revisar también la normativa de propiedad horizontal y, si hace falta, la parte técnica de la obra.
En la práctica, esto deja una regla bastante útil: cuanto más reversible y más claramente interior sea la actuación, más fácil será defenderla. Esa idea me lleva al siguiente punto, que suele ser el que más conflictos evita o, si se hace mal, el que más problemas crea.
Cómo avisar al propietario y dejar la reforma bien documentada
La ley exige una notificación escrita al arrendador, pero no impone un formulario cerrado. Yo no me quedaría en un mensaje informal ni en una llamada telefónica: enviaría un escrito con fecha, identificación de la vivienda, descripción de las obras y explicación de por qué son necesarias. La norma no dice que haga falta un preaviso mínimo de días, pero sí deja claro que la notificación debe ser previa.
Si el caso tiene cierta complejidad, yo adjuntaría también algo de soporte técnico o documental. No porque el artículo lo exija de forma expresa, sino porque reduce fricción y deja menos espacio a la discusión posterior. Puede ser útil incluir:
- Un informe médico, certificado de discapacidad o documento similar, si existe.
- Un pequeño memorial explicando qué problema funcional se quiere resolver.
- Fotos del estado actual de la vivienda.
- Un presupuesto o, mejor aún, dos comparables si la intervención es relevante.
- Una propuesta de calendario y de reposición al final del contrato.
También conviene no mezclar planos. La notificación al propietario no sustituye a la licencia municipal, a la declaración responsable o a cualquier trámite técnico que pueda pedir el ayuntamiento según el tipo de obra. Y si la actuación afecta a zonas que podrían rozar elementos comunes, yo lo resolvería antes de contratar a nadie: una reforma bien pensada sale mucho más barata que una obra parada por un conflicto documental.
Cuando esta parte está bien armada, el problema deja de ser el permiso y pasa a ser otra cuestión más delicada: qué ocurre cuando el contrato termina.
Qué pasa al terminar el contrato y quién asume la reposición
El artículo 24 dice algo que muchos pasan por alto: al finalizar el contrato, el arrendatario debe reponer la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Esa frase cambia bastante la estrategia. No estamos ante una reposición automática en todos los casos, sino ante una facultad del propietario que conviene tener prevista desde el principio.
Yo aquí haría una distinción muy simple:
| Situación | Qué suele pasar | Qué conviene hacer |
|---|---|---|
| El arrendador pide reposición | La vivienda debe volver, en lo posible, a su estado anterior | Guardar fotos, piezas retiradas y facturas facilita una salida limpia. |
| El arrendador no pide reposición | La adaptación puede permanecer | Conviene dejarlo confirmado por escrito para evitar discusiones posteriores. |
| La obra es reversible | La salida suele ser más sencilla y menos costosa | Yo priorizaría siempre soluciones desmontables cuando el uso lo permita. |
| La obra es irreversible o muy técnica | El coste de salida puede ser alto | Hay que valorarlo antes de empezar, no cuando ya está ejecutada. |
Un detalle importante: la LAU no traslada de forma automática el coste de la adaptación al arrendador. Si el propietario quiere colaborar, perfecto, pero si no hay acuerdo expreso, lo normal es que la iniciativa y el gasto recaigan en quien necesita la obra. Por eso yo recomiendo pactar por escrito no solo la autorización, sino también qué partes se quedan, cuáles se desmontan y cómo se resolverá la reposición si llega el final del contrato.
La diferencia entre una adaptación tranquila y un conflicto suele estar justo ahí, en el estado final que nadie dejó atado. Y como esta ley se confunde a menudo con otros preceptos de la LAU, merece la pena separar bien cada cosa.
Cómo no confundir este artículo con otros preceptos de la LAU
Esto lo veo con bastante frecuencia: alguien habla de “la LAU” como si fuera un bloque único, y en realidad cada artículo resuelve un problema distinto. El 24 no trata de ventas, ni de obras generales sin límite, ni de subidas de renta. Habla de accesibilidad interior en supuestos muy concretos.
| Artículo | De qué trata | Por qué no conviene mezclarlo |
|---|---|---|
| Artículo 23 | Obras del arrendatario | Regula modificaciones que alteran la configuración o la seguridad de la vivienda; no es el mismo supuesto. |
| Artículo 24 | Adaptaciones por discapacidad o por edad superior a 70 años | Es la base legal para las obras interiores necesarias de accesibilidad. |
| Artículo 25 | Derecho de adquisición preferente | Se activa cuando el propietario vende la vivienda; no tiene nada que ver con reformas. |
La confusión entre estos artículos genera dos errores típicos: pensar que toda reforma del inquilino está prohibida, o asumir que cualquier obra ligada a una necesidad personal queda automáticamente permitida. Ninguno de los dos extremos es correcto. La norma es más precisa: permite, sí, pero dentro de unos límites bastante claros. Esa precisión es buena noticia, porque da margen para adaptar la vivienda sin convertir el alquiler en una guerra abierta.
Si me preguntas qué haría yo antes de mover un solo azulejo, la respuesta es simple: revisaría tres cosas y las dejaría cerradas por escrito.
Antes de empezar, yo revisaría estas tres cosas
- La necesidad real: que la obra responda a una limitación funcional concreta, no solo a una preferencia personal.
- El alcance técnico: que todo quede dentro de la vivienda y no afecte a elementos comunes ni a la seguridad.
- La salida del contrato: que esté claro si la adaptación se queda, se desmonta o se repone al terminar.
Si esas tres piezas encajan, el artículo 24 de la LAU funciona como debería: da margen para adaptar la vivienda sin romper el equilibrio del alquiler. Si alguna falla, el problema rara vez es la reforma en sí; casi siempre es la falta de previsión. Y en accesibilidad, prever bien ahorra tiempo, dinero y discusiones que luego son mucho más caras de corregir.
