Comprar una casa en Madrid no se reduce al precio del anuncio. Cuando calculo los gastos compra vivienda madrid, separo siempre impuestos, escritura, registro y posible hipoteca, porque ahí se decide si la operación encaja de verdad en tu presupuesto. Lo importante no es solo cuánto cuesta entrar, sino cuánto margen te deja para la mudanza, la reforma inicial y los primeros meses de vida en la vivienda.
Lo que más pesa en la compra y cómo no quedarte corto
- En vivienda usada, el gasto principal suele ser el ITP, que en Madrid parte del 6% y puede bajar con bonificaciones concretas.
- En obra nueva, la compra suma IVA del 10% y AJD en una horquilla que va del 0,4% al 0,75% según el valor.
- Si hay hipoteca, el banco asume los gastos de formalización de la hipoteca, pero la tasación la paga el comprador.
- Notaría, registro y gestoría suelen ser costes de varios cientos de euros, no miles, aunque cambian según el precio de la vivienda.
- La plusvalía municipal no la paga el comprador: en una venta normal, corre a cargo del vendedor.
- Para no ir justo, yo reservaría un colchón adicional para imprevistos y gastos de puesta a punto.
Qué incluye de verdad el coste de comprar una vivienda en Madrid
La cuenta real de una compra se compone de varios bloques. El primero son los impuestos, que son los que más alteran el presupuesto final. El segundo son los gastos de formalización, como notaría, registro y, si decides apoyarte en un tercero, gestoría. Y el tercero aparece solo cuando pides financiación: tasación, posibles seguros y cualquier coste accesorio que te exija el banco.
Yo suelo ordenar la compra así: lo que pagas por la casa, lo que pagas a Hacienda y lo que pagas para dejar la operación inscrita y bien cerrada. Esa distinción parece básica, pero evita un error muy común: creer que con la entrada ya está todo cubierto.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Referencia práctica |
|---|---|---|
| ITP en vivienda usada | Comprador | 6% general en Madrid, con bonificaciones en casos concretos |
| IVA en vivienda nueva | Comprador | 10% con carácter general |
| AJD de la compra de vivienda nueva | Comprador | Entre 0,4% y 0,75% según valor |
| Notaría | Comprador | Normalmente varios cientos de euros |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Normalmente varios cientos de euros |
| Gestoría | Opcional | Si la usas, suele sumar unos cientos de euros |
| Plusvalía municipal | Vendedor | No debería cargarse al comprador en una venta normal |
La clave está en no mezclar el precio de la vivienda con los gastos de cierre. Cuando esa separación está clara, el siguiente paso es distinguir entre obra nueva y segunda mano, porque ahí cambia de forma notable la factura final.
Cuánto cambia la factura entre obra nueva y vivienda usada
En Madrid, la diferencia fiscal entre una vivienda nueva y una de segunda mano es la parte que más cambia la decisión de compra. En obra nueva, pagas IVA del 10% y además AJD sobre la escritura de compraventa. En vivienda usada, no hay IVA, pero sí ITP del 6% como base general.
La Comunidad de Madrid fija el tipo general del ITP en el 6% para transmisiones de inmuebles de segunda mano. También contempla bonificaciones si la vivienda va a ser habitual y se cumplen requisitos específicos, así que no conviene dar por hecho que toda compra tributa igual.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Coste fiscal orientativo | Qué suele pasar después |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | ITP | 6% general | Se añaden notaría, registro y, si hay hipoteca, tasación |
| Obra nueva | IVA + AJD | 10% + 0,4% a 0,75% | El peso fiscal es mayor desde el primer minuto |
Hay un detalle que yo siempre reviso antes de cerrar números: el valor de referencia y la base sobre la que se liquida el impuesto. En algunas compras de segunda mano, ese valor manda más que el precio que ves en la escritura, y si lo ignoras puedes quedarte corto de caja. Con esa diferencia bien asumida, ya podemos entrar en la parte hipotecaria, que es donde muchos presupuestos se descuadran.
Qué parte paga el banco cuando hay hipoteca
Aquí conviene separar dos operaciones distintas: la compraventa y la hipoteca. No cuestan lo mismo ni se reparten igual. El Banco de España recuerda que la tasación la paga el cliente, mientras que el banco asume los gastos de formalización de la hipoteca, como notaría, registro, impuestos y gestoría vinculados a ese préstamo.
Eso significa que, si financias la compra, tu bolsillo no solo tiene que soportar la entrada. También debe soportar la tasación y cualquier coste extra que no esté expresamente asumido por la entidad. Y aquí es donde muchas personas se confunden: la escritura de la casa y la escritura del préstamo no son el mismo gasto.
| Gasto hipotecario | Quién lo paga | Comentario práctico |
|---|---|---|
| Tasación | Comprador | Suele moverse en unos pocos cientos de euros, según la vivienda |
| Notaría de la hipoteca | Banco | Forma parte de la formalización del préstamo |
| Registro de la hipoteca | Banco | El asiento registral del préstamo no debería cargarse al comprador |
| AJD de la hipoteca | Banco | Desde la reforma vigente, el sujeto pasivo es el prestamista |
| Gestoría de la hipoteca | Banco | Si la entidad la impone, suele asumirla ella |
| Seguros o productos vinculados | Depende del contrato | Hay que mirar el coste real en la TAE, no solo el tipo de interés |
Mi criterio aquí es sencillo: si hay hipoteca, no calcules solo el precio de compra. Calcula también el coste de acceder a la financiación, porque ese tramo puede cambiar tu capacidad real de compra. Con ese mapa claro, el siguiente paso es poner números concretos sobre la mesa.
Cómo calcular tu presupuesto real sin quedarte corto
Yo haría el cálculo con dos escenarios, uno conservador y otro realista. Así evitas el error de trabajar con una cifra demasiado bonita. Si compras una vivienda usada, el impuesto dominante será el ITP; si compras obra nueva, el IVA te sube la factura desde el primer día.
Ejemplo con una vivienda usada de 200.000 €
- ITP: 12.000 €.
- Notaría y registro: aproximadamente 700 a 1.500 € en conjunto, según la operación.
- Tasación, si hay hipoteca: alrededor de 300 a 600 €.
- Total adicional orientativo: entre 13.000 y 14.100 €.
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Ejemplo con una vivienda nueva de 200.000 €
- IVA: 20.000 €.
- AJD: 1.500 € si aplica el tipo general del 0,75%.
- Notaría y registro: aproximadamente 700 a 1.500 €.
- Tasación, si hay hipoteca: alrededor de 300 a 600 €.
- Total adicional orientativo: entre 22.500 y 23.600 €.
Estas cifras no pretenden sustituir una simulación exacta, pero sí sirven para no firmar con la cuenta demasiado ajustada. Si yo comprara en Madrid hoy, usaría estas referencias como base y luego afinaría con el precio real, la comunidad autónoma aplicable y la existencia o no de bonificaciones. La siguiente trampa está fuera de Hacienda y de la notaría, pero también pesa mucho en el bolsillo.
Los gastos que más suelen pillarte por sorpresa
Hay compras que encajan en el papel y luego se vuelven incómodas por pequeños costes que nadie miró al principio. No suelen ser enormes por separado, pero juntos pueden estropear la planificación si vas demasiado justo.
- Arras: a menudo se pactan como una señal relevante y, si no se ejecuta la compra, pueden costarte dinero de verdad.
- Reformas iniciales: pintura, cambios de suelo, baños o cocina rara vez salen por cero.
- Mudanza: parece un gasto menor hasta que sumas transporte, cajas y mano de obra.
- Comunidad e IBI: conviene comprobar que no haya deudas pendientes que compliquen el cierre.
- Certificados y revisiones: eficiencia energética, comprobaciones técnicas o pequeñas subsanaciones documentales.
- Productos vinculados del banco: seguros o comisiones que a veces encarecen más de lo que parece a primera vista.
Yo siempre recomiendo dejar un margen extra para este bloque, porque es el que convierte una compra “viable” en una compra cómoda. Y si algo he aprendido revisando operaciones reales, es que el margen marca más la diferencia que intentar rascar unos pocos euros en notaría.
El margen que yo dejaría antes de cerrar la operación
Si tuviera que darte una regla práctica, te diría esto: en una vivienda usada en Madrid, intenta no calcular solo el precio y la entrada; reserva además un colchón del 7% al 8% sobre el valor de compra si hay hipoteca, y algo menos si compras al contado. En obra nueva, piensa más bien en un rango del 11% al 12%, porque el IVA y el AJD empujan fuerte.
Mi consejo final es muy directo: no cierres la operación sin tener claro qué pagas tú, qué paga el banco y qué paga el vendedor. Si haces esa separación antes de firmar, la compra deja de sentirse como una suma de sustos y pasa a ser una decisión controlada. Y eso, en una vivienda, vale tanto como negociar un buen precio.
