Comprar un piso no es solo reunir el precio de venta. La cifra que de verdad importa es cuánto efectivo necesitas antes de firmar: la entrada, los impuestos, la tasación y los gastos de la operación. En España, la referencia práctica sigue siendo clara: la banca suele financiar hasta el 80% del menor valor entre precio y tasación, así que el resto sale de tu bolsillo. Aquí te explico cuánto dinero conviene tener, cómo se calcula y dónde cambian mucho las cuentas.
Lo que debes tener claro antes de pedir hipoteca
- La hipoteca estándar suele cubrir como máximo el 80% del precio o la tasación, el menor de los dos.
- La entrada no es el único dinero necesario: los gastos de compra suelen sumar entre el 10% y el 12% del precio.
- En obra nueva se paga IVA del 10% y AJD; en segunda mano, ITP, que cambia según la comunidad autónoma.
- Para un piso de 200.000 €, el ahorro real suele moverse entre 60.000 € y 64.000 €.
- Existen avales y ayudas para primera vivienda, pero normalmente no eliminan los gastos de compraventa.
Qué significa realmente la entrada de un piso
Cuando hablo de entrada, me refiero al dinero que aportas con tus ahorros para cubrir la parte que el banco no financia. En una hipoteca estándar, esa parte suele ser un 20% del valor más bajo entre precio de compra y tasación. Si el piso cuesta 220.000 € pero la tasación sale en 210.000 €, el banco normalmente calculará sobre 210.000 €, no sobre el precio que has pactado.
También conviene no confundir la entrada con las arras. Las arras suelen ser una señal previa para reservar el inmueble y, en muchos casos, después se descuentan del precio final. Aun así, no sustituyen el ahorro que necesitas para cerrar la operación.
Yo separaría siempre tres cosas: el dinero para la entrada, el dinero para los gastos y un colchón final para no empezar la vida en el piso al límite. Esa distinción simplifica mucho la compra y evita malas sorpresas cuando llega el banco.
Con esa base, el cálculo deja de ser una suposición y pasa a ser una cifra bastante precisa.
Cómo calcular la cifra que necesitas
Mi fórmula de trabajo es simple: ahorro total = 20% de entrada + gastos de compra. En la práctica, eso suele dejar una horquilla de entre el 30% y el 32% del precio del piso, siempre que hablemos de una hipoteca convencional y no de una operación con aval o financiación especial.
Si quieres verlo con números, este cuadro ayuda más que cualquier explicación larga:
| Precio del piso | Entrada del 20% | Gastos estimados del 10%-12% | Ahorro total recomendable |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000-18.000 € | 45.000-48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000-24.000 € | 60.000-64.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000-30.000 € | 75.000-80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000-36.000 € | 90.000-96.000 € |
Estas cifras no incluyen reforma, mudanza ni muebles. Si el piso necesita una puesta a punto, yo lo separaría del cálculo de la entrada para no mezclar dinero de compra con dinero de adaptación.
Qué gastos se suman a la entrada
Aquí es donde muchas operaciones se descuadran. La Agencia Tributaria distingue entre obra nueva y segunda mano: la primera paga IVA y la segunda ITP, y ese cambio mueve bastante la factura final.| Concepto | Obra nueva | Segunda mano | Qué debes recordar |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA del 10% y AJD del 0,5% al 1,5% | ITP del 6% al 10% | Es la partida que más cambia según el tipo de piso y la comunidad autónoma. |
| Notaría | 0,2% al 0,5% | 0,2% al 0,5% | Depende del precio escriturado y del arancel aplicable. |
| Registro | 0,1% al 0,25% | 0,1% al 0,25% | Inscribir la vivienda da seguridad jurídica a la compra. |
| Gestoría | 200 € a 500 € | 200 € a 500 € | Facilita trámites y pagos, sobre todo si quieres evitar gestiones por tu cuenta. |
| Tasación | Alrededor de 300 € | Alrededor de 300 € | Suele ser necesaria si vas a pedir hipoteca. |
En una compra real, lo importante no es memorizar cada impuesto al céntimo, sino entender que la entrada sola casi nunca basta. La siguiente cuestión lógica es si el tipo de vivienda cambia mucho la cantidad que debes tener ahorrada.
Obra nueva y segunda mano no exigen el mismo colchón
La diferencia entre una vivienda nueva y una usada no es solo fiscal; también afecta a la planificación de caja. En obra nueva, el golpe principal suele venir del IVA y del AJD, mientras que en segunda mano pesa más el ITP, que varía por comunidad autónoma y puede mover bastante el presupuesto final.
Si compras obra nueva, la cuenta puede ser más previsible, pero no siempre más barata. Si compras segunda mano, el precio de compra a veces parece más atractivo, pero los impuestos regionales y una posible reforma pueden elevar el coste real muy rápido. Yo no me quedaría nunca con el precio anunciado como referencia única.
Hay otro matiz que muchos pasan por alto: las viviendas antiguas suelen exigir más margen para imprevistos técnicos, sobre todo si necesitas cambiar instalaciones, renovar baños o entrar a vivir sin demoras. No hace falta convertir eso en una reforma integral, pero sí conviene asumir que un piso usado rara vez es una operación “limpia”.
En otras palabras, no compares solo el precio por metro cuadrado. Compara la salida de dinero total que vas a necesitar para firmar y para vivir tranquilo después de la firma.
Cuándo puedes comprar con menos ahorros
Hay excepciones reales, y merece la pena conocerlas porque cambian mucho la barrera de entrada. En 2026 sigue siendo relevante el aval público para primera vivienda, que puede permitir financiar hasta el 100% de la compra si cumples los requisitos del programa y la entidad lo acepta.
Ese tipo de ayuda suele estar orientada a compradores jóvenes o familias con menores a cargo, con límites de ingresos y patrimonio, y con la condición de que la vivienda sea habitual. En términos prácticos, el aval puede cubrir el hueco que normalmente sería el 20% de entrada, pero no te elimina los impuestos ni los gastos de compraventa.
También existen programas autonómicos y ofertas concretas de algunas entidades para elevar la financiación por encima del 80%. Yo sería prudente con estas fórmulas: ayudan mucho si encajan con tu perfil, pero dependen de requisitos, plazos y disponibilidad de fondos que no conviene dar por sentados.
Además, si la compra es de segunda residencia o si el banco te clasifica como perfil de mayor riesgo, la financiación suele bajar y la entrada sube. Ahí el 20% deja de ser una referencia cómoda y pasa a ser, en el mejor de los casos, un punto de partida.
La buena noticia es que no todas las compras necesitan el mismo nivel de ahorro; la mala es que las soluciones más flexibles suelen tener letra pequeña. Por eso merece la pena revisar los errores más frecuentes antes de comprometerse.
Los errores que más encarecen la compra
Yo veo siempre los mismos fallos, y casi todos nacen de calcular demasiado justo.
- Contar solo el 20%: la compra real rara vez encaja con esa cifra exacta.
- Olvidar el valor de tasación: si sale por debajo del precio, la hipoteca se calcula sobre el menor importe.
- Vaciar la cuenta: llegar sin colchón te deja sin margen para mudanza, suministros o una incidencia.
- Meter la reforma dentro de la entrada: son presupuestos distintos y conviene verlos por separado.
- Buscar salida con crédito rápido: financiar la entrada con un préstamo caro suele empeorar toda la operación.
Yo no cerraría una compra si después me quedo sin liquidez. Es mejor comprar un poco por debajo de tu techo teórico que apretarte tanto que el primer mes ya estés corrigiendo decisiones.
La cifra que yo tomaría como segura antes de firmar
Si la operación es normal, yo tomaría como referencia el 30% al 32% del precio del piso en ahorro disponible. Si el inmueble está en una comunidad con carga fiscal más alta, o si sospechas que la tasación puede quedar corta, me iría al 33% o al 35% para no ir tan justo.
Si además encuentras un aval público o una hipoteca muy favorable, eso puede rebajar la entrada estricta, pero no elimina la necesidad de tener dinero líquido para impuestos, notaría, registro y cualquier imprevisto. La compra sale bien cuando puedes firmar sin ahogar tu cuenta el mes siguiente.
Ese es el criterio que yo usaría: no solo entrar en la vivienda, sino hacerlo con margen para vivir en ella con calma.
