La compra de una vivienda no termina en el precio que ves en el anuncio. Entre impuestos, notaría, registro y, si hay hipoteca, tasación y otros trámites, la cifra final sube con rapidez y cambia bastante según se trate de obra nueva o de segunda mano. En este artículo te explico qué gastos debes prever en España, cómo se reparte cada coste y cuánto margen conviene reservar para no llegar justo a la firma.
Lo esencial que debes tener claro antes de cerrar la compra
- En una vivienda usada, el gran coste es el ITP; en una nueva, manda el IVA y, según la comunidad, el AJD.
- Notaría y registro no son opcionales: suelen sumar varios cientos de euros.
- Si firmas hipoteca, la tasación normalmente la pagas tú, pero la escritura del préstamo la asume el banco.
- La gestoría no siempre es obligatoria, pero aparece mucho en operaciones con financiación.
- Como regla práctica, conviene guardar un colchón de entre 10% y 15% sobre el precio, según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma.
El precio de la casa no es el coste real de la compra
Yo separo siempre la operación en dos bloques: lo que pagas por la vivienda y lo que pagas para convertirla en tuya de forma legal y fiscal. Ahí aparecen impuestos, escritura pública, inscripción registral y, si vas con préstamo, una segunda capa de costes que muchos compradores subestiman.
La forma más útil de mirar el presupuesto es esta: precio de compra + gastos de cierre + pequeño colchón de imprevistos. Si calculas solo el precio, el presupuesto se queda corto desde el primer momento; si calculas bien el cierre, negocias con más calma y sin prisas de última hora.
Con esa base, lo siguiente es separar qué parte de la factura viene de impuestos y cuál de trámites notariales.
Los impuestos que más cambian la factura final
La Agencia Tributaria distingue claramente entre vivienda nueva y usada: la nueva paga IVA y la usada paga ITP. Esa diferencia es enorme porque no hablamos de unas pocas decenas de euros, sino de miles.
En la práctica, el impuesto que más te mueve el presupuesto depende de dos cosas: el tipo de vivienda y la comunidad autónoma donde compres. Por eso una misma casa puede salir bastante más cara o más barata según la zona.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Referencia práctica | Qué conviene recordar |
|---|---|---|---|
| Nueva | IVA | 10% con carácter general; 4% en determinadas viviendas protegidas o de promoción pública | Suele añadirse además el AJD, que depende de la comunidad autónoma |
| Usada | ITP | Varía por comunidad; como referencia, Madrid aplica 6% y Cataluña se mueve entre el 10% y el 11% en el tipo general | Puede haber tipos reducidos por perfil del comprador o por determinadas zonas |
Ese abanico cambia mucho la factura final. En una vivienda usada, el porcentaje autonómico puede marcar una diferencia de varios miles de euros; en una nueva, el IVA ya te obliga a reservar una cantidad alta desde el principio. Con los impuestos claros, toca mirar los gastos documentales, que son menos espectaculares pero igual de inevitables.
Notaría, registro y gestoría no son lo mismo
Estos tres conceptos suelen mezclarse, pero cumplen funciones distintas. La notaría da fe de la compraventa, el Registro de la Propiedad publica quién es el dueño frente a terceros y la gestoría tramita papeles e impuestos cuando alguien prefiere delegarlo.
| Gasto | Cuánto suele costar | Cuándo aparece | Qué debes saber |
|---|---|---|---|
| Notaría | Entre 600 y 875 euros, o alrededor del 0,2% al 0,5% del valor del inmueble | Siempre en la compraventa | Los aranceles están regulados, así que el precio no debería variar de forma brusca entre notarías para el mismo servicio |
| Registro de la Propiedad | Entre 400 y 650 euros de forma habitual | Cuando inscribes la escritura | La tarifa es escalonada y depende del valor de la finca; la horquilla práctica es la que mejor ayuda a presupuestar |
| Gestoría | Alrededor de 300 euros | Sobre todo si hay hipoteca | Es un gasto opcional, pero muy frecuente cuando se quiere dejar toda la tramitación en manos de un tercero |
Yo no metería estos importes en el mismo saco que el precio de compra, porque son gastos de formalización y no de mercado. Aun así, pesan lo suficiente como para modificar el ahorro que necesitas tener disponible antes de firmar.
Si financias la compra, la hipoteca añade otra capa de costes
Con hipoteca, la cuenta cambia de sitio más que de tamaño. El Banco de España aclara que, desde la Ley 5/2019, la tasación la paga el comprador, mientras que el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría vinculados a la escritura del préstamo.
- Tasación: suele costar entre 300 y 600 euros y es obligatoria si pides hipoteca.
- Comisión de apertura: solo existe si aparece en la oferta del banco; puede ser relevante si la entidad la cobra.
- Copias de escritura: si solicitas copias adicionales, normalmente las pagas tú.
- Seguro de hogar o productos vinculados: no forman parte del cierre de la compra, pero muchas entidades los exigen o los bonifican.
Además, si ya tienes una tasación válida emitida por un tasador homologado, el banco debe aceptarla si no está caducada. Ese detalle puede ahorrarte tiempo y dinero, sobre todo si estás comparando ofertas entre varias entidades. Con la financiación bien entendida, ya puedes estimar el presupuesto total con bastante más precisión.
Cuánto dinero conviene reservar según el tipo de vivienda
A efectos prácticos, yo no haría el cálculo sobre el precio del anuncio, sino sobre el presupuesto total de cierre. La diferencia es pequeña en teoría y enorme cuando ya has firmado arras y descubres que faltan varios miles de euros.
| Escenario | Coste principal | Extras habituales | Colchón razonable |
|---|---|---|---|
| Vivienda usada sin hipoteca | ITP | Notaría y registro | Suele bastar con un 10% al 13% sobre el precio, según la comunidad |
| Vivienda usada con hipoteca | ITP | Tasación, notaría, registro, gestoría y posibles copias | Es más prudente moverse entre un 11% y un 14% |
| Vivienda nueva sin hipoteca | IVA 10% general | AJD autonómico, notaría y registro | Normalmente exige algo más de liquidez que una usada |
| Vivienda nueva con hipoteca | IVA + AJD autonómico | Tasación y gastos menores de gestión | Es el escenario que más reserva inicial pide |
Como ejemplo sencillo, una vivienda usada de 250.000 euros en una comunidad con un ITP del 6% ya arranca con 15.000 euros de impuesto, antes de sumar escritura, registro y, si toca, tasación. En una compra nueva, solo el IVA general supone 25.000 euros sobre ese mismo precio, y después llega la parte autonómica que corresponda.
Por eso me gusta trabajar con una idea muy simple: si la operación es usada, prepara al menos un 10% extra; si es nueva, no bajes de un 12% salvo que tengas el cálculo fiscal cerrado al milímetro. Con eso pasas de la intuición a una previsión seria.
Los gastos pequeños que pueden desordenar tu presupuesto
No suelen ser los que hunden la operación, pero sí los que complican la caja si llegas justo. Yo vigilaría especialmente las copias de escrituras, la posible comisión de apertura, la mudanza, el alta de suministros y cualquier revisión legal o técnica que contrates para comprar con más seguridad.
- Contrato de arras: normalmente compromete un 5% al 10% del precio; no es un coste extra si acabas comprando, pero sí dinero inmovilizado antes de la firma final.
- Copias adicionales de la escritura: si necesitas varias, suman más de lo que parece.
- Asesoramiento legal o técnico: útil cuando hay cargas, herencias, obras sin declarar o dudas urbanísticas.
- Alta o cambio de suministros: luz, gas, agua e internet suelen tener pequeños costes de activación.
- Reformas inmediatas: pintura, cerraduras, electrodomésticos o arreglos básicos que quieres resolver antes de mudarte.
- Fondo de imprevistos: yo guardaría entre 1.000 y 2.000 euros si la vivienda requiere una puesta a punto mínima.
El margen que yo no bajaría del 10 por ciento
Si quiero una regla simple para comprar sin ahogarme, uso esta: vivienda usada, 10% a 13% extra; vivienda nueva, 12% a 15% extra. Solo bajaría de ahí si ya tengo cerrados el tipo de ITP, el AJD autonómico y la financiación, y aun así dejaría una pequeña reserva para trámites y mudanza.
La lección práctica es bastante clara: antes de comprometerte con arras, pide el desglose fiscal de tu comunidad, confirma si la operación lleva hipoteca y calcula los gastos con números reales, no con aproximaciones optimistas. Quien compra con esa previsión firma con más tranquilidad y evita la típica sorpresa de última hora, que es justo la que más encarece una vivienda.
