Comprar una vivienda usada no implica los mismos impuestos que una obra nueva, y ahí está una de las confusiones más caras. En una operación de este tipo, lo habitual es pagar ITP y no IVA; además, el coste real puede cambiar bastante según la comunidad autónoma, si hay hipoteca y si la vivienda entra en algún tipo reducido.
En este artículo te explico qué se paga de verdad, cuándo aparece el IVA, cómo se calcula el importe final y qué errores conviene evitar antes de firmar.
Lo esencial para entender el IVA y los demás impuestos al comprar una vivienda usada
- En una vivienda usada, el impuesto principal suele ser el ITP, no el IVA.
- El IVA se aplica en la primera entrega de vivienda nueva por el promotor: 10% con carácter general y 4% en VPO de régimen especial o promoción pública.
- La compraventa de segunda mano se liquida ante la Hacienda autonómica, y el tipo de ITP depende de la comunidad.
- Desde 2022, la base del impuesto puede venir marcada por el valor de referencia catastral si supera el precio pactado.
- Si hay hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo lo paga el prestamista desde la reforma de 2018.
- El modelo 600 suele presentarse en 30 días hábiles desde la firma.
Qué impuesto se paga realmente al comprar una vivienda usada
Yo separaría este tema en dos capas: el precio de la vivienda y la carga fiscal que lo acompaña. En una compra de segunda mano, lo normal es que no haya IVA; lo habitual es que el comprador pague Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y ese matiz cambia bastante el presupuesto final. La Agencia Tributaria lo resume de forma bastante simple: vivienda nueva del promotor, IVA; vivienda usada, ITP. El problema es que en el mercado se mezclan reformas, promociones bancarias y ventas entre particulares, y ahí es donde aparecen las dudas.| Situación | Impuesto principal | Qué debes revisar |
|---|---|---|
| Vivienda nueva vendida por el promotor | IVA | Tipo general del 10% o 4% en VPO de régimen especial o promoción pública |
| Vivienda usada vendida por un particular | ITP | Tipo autonómico y posible base por valor de referencia |
| Vivienda usada vendida por un empresario en segunda o ulterior entrega | ITP | Que sea una reventa no la convierte en operación con IVA |
| Préstamo hipotecario ligado a la compra | AJD sobre la escritura del préstamo | Desde 2018, el sujeto pasivo es el prestamista |
Mi lectura práctica es esta: si la casa ya tuvo una primera entrega, no te obsesiones con el IVA; lo que debes revisar es el ITP de tu comunidad y la posible base por valor de referencia. Con eso claro, la siguiente pregunta lógica es cuándo sí entra el IVA y por qué a veces un piso que parece nuevo no tributa como obra nueva.
Cuándo el IVA sí aparece en una operación inmobiliaria
Aquí es donde más confusión veo. Una vivienda reformada no se convierte automáticamente en vivienda nueva a efectos fiscales. Lo que manda no es que la cocina sea nueva o que el suelo esté recién cambiado, sino si estamos ante una primera entrega o ante una segunda o ulterior entrega.
| Caso | Tratamiento habitual | Comentario útil |
|---|---|---|
| Primera venta de vivienda nueva por el promotor | IVA | Tipo general del 10% y 4% en determinadas VPO |
| Reventa de una vivienda ya ocupada | ITP | Da igual que el vendedor sea un particular o un empresario si es segunda o ulterior entrega |
| Vivienda muy rehabilitada | Puede variar | Solo cambia si la obra alcanza un nivel de rehabilitación que la ley trata como entrega nueva |
Si la rehabilitación es muy profunda y cumple los requisitos legales, el tratamiento puede acercarse al de una entrega nueva. Pero ese ya no es el caso típico de una reforma comercial bonita; por eso, yo no me fiaría nunca de etiquetas de marketing como “semi nueva” para decidir el impuesto.
Además, cuando se transmiten junto con la vivienda hasta dos plazas de garaje y los anexos situados en el edificio, el tratamiento fiscal suele seguir el de la vivienda principal. Ese detalle parece menor, pero evita errores cuando el precio anunciado incluye extras que luego se pagan por separado.
Cómo calcular el coste total sin llevarte sorpresas
Si yo tuviera que presupuestar una compra, no miraría solo el impuesto principal. El coste real incluye el tributo, los gastos de escritura y, si hay financiación, la hipoteca. Además, desde 2022 hay un punto que no conviene pasar por alto: si la vivienda tiene un valor de referencia catastral superior al precio declarado, ese valor puede convertirse en base del ITP.
| Concepto | Qué pasa | Dato útil |
|---|---|---|
| ITP | Es el impuesto principal en la compra de vivienda usada | El tipo depende de la comunidad autónoma y puede haber bonificaciones o tipos reducidos |
| Base imponible | Puede no coincidir con el precio pactado | Si el valor de referencia es mayor, puede marcar la liquidación |
| Notaría y registro | Se suman al coste total de la operación | Varían según la cuantía y el arancel aplicable |
| Gestoría | Puede contratarse para tramitar la compra | No es obligatoria, pero simplifica el papeleo |
| AJD de la hipoteca | Grava la escritura del préstamo con garantía hipotecaria | El BOE cambió el sujeto pasivo y lo asignó al prestamista |
La propia Agencia Tributaria fija para la autoliquidación del impuesto un plazo de 30 días hábiles desde la firma del acto o contrato. Yo siempre recomiendo pensar en ese trámite desde el mismo día de la compraventa, porque dejarlo para el final solo añade presión y margen de error.
Con el presupuesto ya más realista, el siguiente paso es ordenar la compra por fases para no mezclar impuestos que funcionan de manera distinta.
Qué pasos conviene seguir antes de firmar
Antes de firmar, yo seguiría esta secuencia:
- Confirmar si la operación es una primera entrega o una reventa.
- Comprobar si existe valor de referencia catastral y si supera el precio pactado.
- Revisar el tipo autonómico de ITP y si hay alguna bonificación aplicable.
- Separar la compraventa de la hipoteca para no mezclar impuestos distintos.
- Preparar la autoliquidación y presentar el modelo 600 dentro de plazo.
- Guardar la escritura y el justificante de pago juntos para futuras comprobaciones.
Ese orden parece burocrático, pero evita errores muy comunes. Si el vendedor es un banco o una promotora que vende una vivienda ya ocupada por terceros, eso no significa automáticamente que haya IVA; en una segunda entrega, lo normal sigue siendo ITP. Y si firmas con hipoteca, recuerda que el marco del AJD cambió en 2018: el sujeto pasivo en la escritura del préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista.
Por eso me gusta distinguir siempre entre el impuesto de la compra y el de la financiación. Cuando los mezclas, el cálculo se desordena y el comprador acaba creyendo que paga cosas que no le corresponden, o al revés, olvidando partidas que sí entran en la factura final.
Los errores que más encarecen una compraventa de segunda mano
Yo veo cinco fallos repetidos una y otra vez.
- Creer que una vivienda muy reformada paga IVA solo por parecer nueva.
- Calcular el ITP sobre el precio pactado sin comprobar el valor de referencia.
- Olvidar que el tipo de ITP cambia según la comunidad autónoma.
- Confundir el impuesto de la compra con el AJD de la hipoteca.
- Dejar el modelo 600 para el último momento y apurar los plazos.
El último error parece pequeño, pero es el que más sustos administrativos provoca. Si el plazo te vence, ya no solo hablas de coste: hablas de recargos, pérdida de tiempo y una escritura que no conviene dejar atascada por una gestión que podías cerrar en una sola tarde.
También conviene revisar si encajas en algún tipo reducido autonómico. Hay comunidades que contemplan beneficios para determinados perfiles o situaciones, y ahí sí puede haber una diferencia económica de verdad. No lo daría nunca por hecho; lo comprobaría antes de cerrar precio y firma.
Lo que yo dejaría cerrado antes de dar el sí definitivo
Antes de cerrar una compra de segunda mano, yo dejaría por escrito tres cifras: el precio real, el ITP estimado según la comunidad y los gastos asociados a la firma. Si además hay hipoteca, separaría de inmediato el coste de la financiación para no mezclar lo que paga el comprador con lo que corresponde al prestamista.
En la práctica, esa pequeña disciplina evita la mayoría de sorpresas. La vivienda puede parecer barata en el anuncio y, sin embargo, resultar bastante más cara cuando sumas impuesto, escritura y financiación; o puede ocurrir lo contrario si tu comunidad aplica un tipo reducido y la base imponible no supera el precio pactado. Yo siempre prefiero tener esa fotografía completa antes de dar el sí definitivo.
