Vender una vivienda para comprar otra no significa disponer de todo el precio de venta. Entre impuestos, hipoteca, agencia, gastos de escritura y tributos de la nueva casa, la cantidad realmente disponible puede ser bastante menor. Aquí explico qué gastos debes prever en España, cómo funciona la exención por reinversión y cómo calcular si la operación encaja en tu presupuesto.
La cifra importante es el dinero que queda después de vender y comprar
- Venta: pueden aparecer agencia inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación hipotecaria, certificado energético e IRPF.
- Compra de segunda mano: el ITP suele ser el gasto más elevado y depende de la comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: normalmente pagarás un 10 % de IVA y el AJD correspondiente.
- Reinversión: si vendes tu vivienda habitual y compras otra para el mismo uso, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.
- Planificación: conviene reservar entre un 10 % y un 15 % del precio de la nueva vivienda para impuestos y gastos, según el caso.
Qué gastos tienes al vender tu casa
El primer error suele ser hacer esta cuenta: precio de venta menos hipoteca pendiente. Esa cifra muestra la liquidez aproximada, pero todavía faltan varios pagos. Yo prefiero separar los gastos de la venta en costes de comercialización, impuestos y cancelación de cargas.
Agencia inmobiliaria y documentación
Si utilizas una agencia, la comisión suele situarse alrededor del 3 % al 5 % del precio de venta más IVA, aunque debes revisar el contrato porque algunas empresas aplican una cantidad fija o una tarifa distinta. En una vivienda vendida por 250.000 euros, una comisión del 3 % más IVA supondría aproximadamente 9.075 euros.
También pueden ser necesarios el certificado de eficiencia energética, una nota simple actualizada, certificados de la comunidad de propietarios y pequeñas gestiones administrativas. Como orientación, el certificado energético puede costar entre 60 y 200 euros, según la vivienda y la localidad.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano desde la adquisición hasta la venta. No se calcula aplicando un porcentaje fijo al precio de la vivienda, sino utilizando el valor catastral del suelo, los años transcurridos y el método elegido conforme a la normativa local.
Por eso, dos viviendas vendidas por el mismo precio pueden tener plusvalías muy diferentes. Antes de firmar, pediría al ayuntamiento una liquidación o simulación. Si no ha existido incremento del valor del terreno, puede no existir obligación de pagarla, pero normalmente tendrás que acreditarlo.
Cancelación de la hipoteca
Si la casa tiene hipoteca, el banco debe emitir un certificado con el capital pendiente para cancelar la deuda en la escritura. Además del importe que se devuelve, puede existir una comisión por amortización anticipada, limitada por la ley y condicionada a la fecha y al tipo de préstamo.
La escritura de cancelación, el Registro de la Propiedad y, si la contratas, la gestoría pueden suponer aproximadamente 300 a 1.000 euros. Según el Banco de España, la comisión aplicable depende de cuándo se firmó la hipoteca, si es fija o variable y de lo pactado en el contrato.
Qué impuestos puedes pagar por la ganancia de la venta
En el IRPF no tributas por todo el precio de venta, sino por la ganancia patrimonial. De forma simplificada, se compara el valor de transmisión con el valor de adquisición, incorporando determinados gastos, impuestos y mejoras que puedas justificar con facturas.
La hipoteca pendiente no reduce por sí sola la ganancia fiscal. Puede reducir el dinero que recibes en la cuenta, pero el cálculo de la ganancia parte del valor de compra y del valor de venta, no de la deuda restante. Este matiz sorprende a muchas personas cuando preparan la declaración.
Cómo se calcula de forma orientativa
Imagina una vivienda comprada por 160.000 euros, con 15.000 euros de mejoras acreditadas y otros 10.000 euros de gastos de adquisición. Si se vende por 250.000 euros y los gastos directamente ligados a la venta ascienden a 12.000 euros, la ganancia aproximada sería:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de venta | 250.000 € |
| Compra, impuestos y gastos acreditados | -170.000 € |
| Gastos de la venta | -12.000 € |
| Ganancia orientativa | 68.000 € |
La base del ahorro tributa por tramos. Para los ejercicios recientes, los tipos generales se mueven entre el 19 % y el 30 %, pero no se aplica un único porcentaje a toda la ganancia. Guarda facturas de reformas que supongan una mejora real, así como escrituras, impuestos y gastos de compra, porque pueden cambiar bastante el resultado.
La exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente. La Agencia Tributaria exige que se cumplan las condiciones de vivienda habitual y que la reinversión se realice dentro de un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
La exención no se aplica automáticamente. Debes manifestar que quieres acogerte a ella en la declaración de la renta y acreditar la operación. Si reinviertes solo una parte del importe que corresponde, la exención será proporcional.
Cuando existe una hipoteca sobre la vivienda vendida, a estos efectos se toma como referencia el valor de transmisión menos el principal pendiente del préstamo utilizado para adquirirla. Es distinto del dinero final que te queda después de pagar la agencia, la mudanza u otros gastos personales.
También existen casos especiales, como determinados contribuyentes mayores de 65 años o personas en situación de dependencia, que pueden tener un tratamiento fiscal distinto. Si la vivienda no era habitual, si la nueva se destina al alquiler o si hay dudas sobre los plazos, conviene revisar el caso con un asesor fiscal.
Qué gastos tienes al comprar la nueva vivienda
El coste de comprar depende sobre todo de si la vivienda es nueva o usada. Esta diferencia puede representar decenas de miles de euros, por lo que no conviene comparar únicamente los precios anunciados.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Otros gastos habituales | Orientación general |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | ITP, normalmente entre el 6 % y el 11 % según la comunidad | Notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca | Reservar aproximadamente un 7 % a un 13 % |
| Obra nueva | IVA del 10 %, o 4 % en determinados casos de vivienda protegida, más AJD | Notaría, registro, gestoría y posibles gastos hipotecarios | Reservar aproximadamente un 11 % a un 14 % |
Compra de una vivienda usada
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales lo paga normalmente el comprador. El tipo exacto, los tipos reducidos y los beneficios para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad dependen de la comunidad autónoma y del valor fiscal del inmueble.
Por ejemplo, si compras una vivienda de 300.000 euros y el ITP aplicable es del 8 %, solo ese impuesto ascendería a 24.000 euros. A esto habría que añadir notaría, registro, gestoría y, si procede, una tasación hipotecaria.
Compra de una vivienda nueva
En una vivienda nueva adquirida al promotor suele aplicarse un 10 % de IVA. Además, tendrás que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo cambia según la comunidad autónoma y el tipo de operación.
En una compra de 300.000 euros, el IVA ordinario supondría 30.000 euros, antes de añadir AJD y el resto de gastos. Por eso, una vivienda nueva con un precio aparentemente parecido al de una usada no siempre exige la misma cantidad de ahorro inicial.
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Notaría, registro y tasación
Como orientación, notaría, registro y gestoría de la compraventa pueden sumar aproximadamente entre 800 y 2.500 euros, según el precio, la complejidad y los documentos necesarios. La tasación para solicitar una hipoteca suele situarse alrededor de 250 a 600 euros.
En los préstamos sujetos a la normativa hipotecaria actual, el comprador suele asumir la tasación, mientras que la entidad financiera afronta buena parte de los gastos de formalización de la hipoteca. Aun así, debes confirmar las condiciones concretas y comprobar si existe comisión de apertura.
Cómo encaja la hipoteca nueva con el dinero de la venta
La operación puede hacerse vendiendo primero, comprando primero o coordinando ambas escrituras. Cada opción tiene un riesgo distinto. Vender antes reduce la incertidumbre financiera, pero puede obligarte a alquilar durante un tiempo; comprar antes evita esa espera, aunque exige financiación suficiente para soportar dos viviendas.
Yo calcularía siempre tres cifras separadas:
- Liquidez de la venta: precio cobrado menos hipoteca pendiente, agencia, impuestos y cancelación.
- Coste total de la compra: precio de la nueva casa más impuestos, notaría, registro, tasación y reformas iniciales.
- Colchón de seguridad: dinero reservado para cuotas, mudanza, reparaciones y meses de transición.
La subrogación también puede ser una alternativa si el comprador acepta quedarse con tu hipoteca y el banco lo aprueba. No siempre interesa, pero puede evitar ciertos costes de cancelación y simplificar la operación. La entidad tendrá que estudiar la solvencia del comprador y autorizar el cambio.
Ejemplo completo para saber cuánto necesitas
Supongamos que vendes tu vivienda por 250.000 euros y aún debes 90.000 euros de hipoteca. Pagas 9.075 euros de agencia, 3.000 euros de plusvalía municipal y 800 euros por la cancelación hipotecaria.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 250.000 € |
| Hipoteca pendiente | -90.000 € |
| Agencia inmobiliaria | -9.075 € |
| Plusvalía municipal estimada | -3.000 € |
| Cancelación hipotecaria | -800 € |
| Liquidez aproximada | 147.125 € |
Si la nueva vivienda cuesta 300.000 euros y es usada, con un ITP del 8 %, habría que sumar 24.000 euros de impuesto. Añadiendo unos 2.000 euros de escritura y registro, 400 euros de tasación y 1.500 euros de mudanza, el coste inicial se acercaría a 327.900 euros.
En ese escenario, tus 147.125 euros no cubrirían toda la operación y necesitarías una nueva hipoteca o más ahorro. El IRPF no lo he incluido en la liquidez porque podría quedar reducido o eliminado mediante la reinversión, pero debe calcularse por separado.
Cómo evitar que la operación se quede corta
Antes de hacer una oferta, pediría al banco un certificado de deuda pendiente y una simulación de la nueva cuota. También solicitaría al ayuntamiento una estimación de la plusvalía y calcularía el ITP o AJD con los tipos de la comunidad donde compras.
Otro punto que suele olvidarse son las reparaciones iniciales. Pintura, electrodomésticos, persianas, pequeñas obras o una derrama pueden añadir varios miles de euros durante los primeros meses. Mi recomendación es conservar un fondo equivalente a tres o seis meses de gastos familiares después de firmar.
- No confundas el precio de venta con el dinero disponible.
- No presupuestes el ITP usando el tipo de otra comunidad autónoma.
- No des por hecha la exención por reinversión sin revisar los plazos.
- No entregues toda tu liquidez como entrada si no queda margen para impuestos y reformas.
- Guarda escrituras, facturas de mejoras y justificantes de todos los gastos.
La cifra que debes tener clara antes de comprometerte
Para saber si puedes vender una casa y comprar otra, no basta con mirar cuánto vale cada inmueble. Necesitas conocer el neto real de la venta, el coste fiscal de la compra y la cuota hipotecaria que podrías asumir sin poner tus finanzas al límite.
Como regla práctica, prepara una hoja con tres escenarios: venta al precio esperado, venta un 5 % más baja y compra con un 5 % de gastos adicionales. Si la operación sigue siendo viable en el escenario más prudente, estarás tomando la decisión con margen y no solo con optimismo.
