Comprar una vivienda no se juega solo en el precio de venta. Los gastos a la hora de comprar un piso suelen mover la cifra final varios miles de euros y cambian bastante según sea obra nueva o segunda mano, con hipoteca o al contado. Aquí dejo una guía práctica para entender qué se paga, cuánto conviene reservar y dónde se suelen cometer los errores más caros.
Lo esencial para calcular la compra sin quedarte corto
- En una vivienda usada, el gran coste es el ITP, que depende de la comunidad autónoma.
- En una obra nueva, el comprador paga IVA y AJD, además de los gastos de escritura y registro.
- Si firmas hipoteca, el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría de la hipoteca; tú pagas la tasación y, si existe, la comisión de apertura.
- Como regla práctica, conviene reservar alrededor del 30% al 35% del precio si compras con financiación.
- Las arras no son un gasto final, pero sí inmovilizan dinero y pueden perderse si te echas atrás sin causa pactada.
Qué entra realmente en el presupuesto de compra
La primera confusión habitual es mezclar el precio del anuncio con el dinero que realmente sale de la cuenta. Yo separo la operación en cuatro bloques: señal o arras, impuestos, escritura y registro, y gastos financieros. Si haces ese corte desde el principio, el presupuesto deja de parecer una cifra borrosa y pasa a ser una operación bastante medible.
| Concepto | Cuándo aparece | Importe orientativo | Qué conviene saber |
|---|---|---|---|
| Señal o arras | Antes de firmar | Normalmente entre el 5% y el 10% del precio | Se descuenta del precio final, pero puedes perderla si rompes el acuerdo sin causa pactada. |
| Nota simple | Antes de reservar o firmar arras | 9,02 € + IVA | Es una cantidad pequeña y muy útil para revisar titularidad, cargas y posibles problemas. |
| Impuesto principal | Al formalizar la compra | ITP o IVA + AJD | Es la partida que más cambia el presupuesto según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. |
| Notaría | Al firmar la escritura | Varios cientos de euros | Está arancelada, así que no es una cifra libre; depende del valor y de la operación. |
| Registro de la Propiedad | Después de la firma | Varios cientos de euros | Inscribir la vivienda a tu nombre es una protección real, no un trámite decorativo. |
| Gestoría | Si la contratas o la exige el banco | 200-500 € aprox. | Sirve para coordinar liquidación de impuestos, presentación de documentos e inscripción. |
| Tasación | Si necesitas hipoteca | 160-400 € aprox. | La paga el comprador y el banco la usa para decidir cuánto financia. |
| Comisión de apertura | Si el banco la aplica | Variable | Puede no existir, pero si existe hay que sumarla desde el principio. |
| Mudanza y altas | Después de comprar | Muy variable | No entra en la escritura, pero sí en el desembolso real de cambiar de casa. |
Si yo tuviera que elegir una sola precaución, sería esta: no calcules solo la entrada. Calcula también todo lo que rodea a la firma, porque ahí es donde se rompe más de un presupuesto. Con esa base clara, el siguiente filtro es fiscal: no cuesta lo mismo una vivienda nueva que una usada.
Impuestos según la vivienda sea nueva o usada
La Agencia Tributaria distingue dos caminos muy claros: vivienda nueva y vivienda usada. No se pagan ambos impuestos a la vez, y aquí es donde muchos compradores se lían porque oyen hablar de IVA, ITP y AJD como si fueran la misma cosa. No lo son.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo orientativo en 2026 | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | ITP | Depende de la comunidad autónoma; en la práctica suele moverse entre el 6% y el 13% | El comprador |
| Obra nueva | IVA | 10% con carácter general | El comprador |
| Obra nueva | AJD | Variable según la comunidad; como referencia, puede ir del 0,5% al 1,5% | El comprador |
| Obra nueva VPO de régimen especial o promoción pública | IVA | 4% | El comprador |
La clave práctica es simple: si compras un piso usado, tu gran partida será el ITP; si compras obra nueva, el golpe viene del IVA y del AJD. Como orientación útil, algunas autonomías se mueven en tipos más bajos y otras más altos, así que yo no cerraría una cifra sin mirar el tramo exacto de la comunidad donde está la vivienda.
Esto también explica por qué dos pisos con el mismo precio de cartel pueden exigir ahorros muy distintos. Un inmueble de segunda mano en una comunidad con ITP alto no se comporta igual que una obra nueva con AJD moderado. Y de ahí pasamos al siguiente punto: qué parte del préstamo hipotecario te toca pagar a ti y cuál no.
Los costes de hipoteca que siguen afectando a tu bolsillo
Si vas con hipoteca, el reparto cambió bastante en los últimos años. El Banco de España recuerda que, desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría vinculados a la escritura del préstamo; el cliente paga la tasación y, si la oferta la incluye, la comisión de apertura. Eso no elimina el desembolso, pero sí evita que cargues con partidas que antes pesaban mucho más.
- Tasación. La pagas tú y suele situarse en unos cientos de euros. Es imprescindible para que el banco valore el inmueble y limite el importe que financia.
- Comisión de apertura. Si existe, se paga una sola vez. No todas las hipotecas la incluyen, pero conviene mirarla porque suma coste real aunque el tipo de interés sea atractivo.
- Copias de escritura. Suelen ser un gasto menor, pero existe y conviene contemplarlo en el cierre de la operación.
- Productos vinculados. Seguro de hogar, vida u otras vinculaciones pueden encarecer la hipoteca aunque no aparezcan como una “tasa” visible.
- TAE. Es el dato que mejor resume el coste total del préstamo, no solo el interés nominal.
Hay una excepción que yo revisaría siempre: el banco debe aceptar una tasación aportada por el cliente si está certificada por un tasador homologado y no está caducada. Eso te da margen para comparar y, en algunos casos, evitar pagar más de lo necesario. Con el préstamo ya aterrizado, toca convertir todos estos porcentajes en una cifra real.
Un ejemplo de cálculo para no quedarte corto
Para no perderse con porcentajes, yo suelo usar un piso de 200.000 € como referencia mental. La cifra real cambia por comunidad autónoma, pero sirve para entender el orden de magnitud y para comprobar si tus ahorros alcanzan.
| Escenario | Cálculo rápido | Total extra aproximado |
|---|---|---|
| Piso usado de 200.000 € con ITP del 10% | 20.000 € de ITP + 1.200-2.000 € entre notaría, registro, nota simple y gestiones + 160-400 € de tasación si hay hipoteca | 21.360-22.400 € |
| Obra nueva de 200.000 € con IVA del 10% y AJD del 0,75%-1,5% | 20.000 € de IVA + 1.500-3.000 € de AJD + 1.200-2.000 € de escritura, registro y gestiones + 160-400 € de tasación si hay hipoteca | 22.860-25.400 € |
La lectura práctica es esta: un piso de 200.000 € rara vez se compra con solo 40.000 € de entrada si vas con financiación estándar. Yo trabajaría con 60.000-70.000 € disponibles para ir cómodo, sobre todo si no sabes todavía qué ITP exacto te aplica la comunidad o si el banco te va a pedir más vinculación.
Y hay una segunda lección importante: las cifras “medias” engañan cuando el comprador mira solo el anuncio. La diferencia entre una compra apretada y una compra saludable suele estar en el colchón que dejas para imprevistos, no en estirar al máximo la hipoteca. Desde ahí merece la pena entrar en los errores que más dinero cuestan.
Cómo bajar la factura sin cometer errores
La mejor forma de ahorrar no es buscar el gasto más barato, sino evitar el gasto inútil. En compraventas de vivienda, los errores de cálculo suelen salir mucho más caros que una pequeña diferencia en notaría o gestoría.
| Error frecuente | Qué provoca | Cómo lo evito yo |
|---|---|---|
| No contar el impuesto correcto | Te falta dinero justo antes de firmar | Compruebo desde el principio si la vivienda tributa por ITP o por IVA + AJD. |
| Firmar arras sin revisar cargas | Puedes comprometer dinero en una vivienda con problemas | Pido nota simple antes de adelantar cantidades importantes. |
| Mirar solo el tipo de interés | La hipoteca parece barata y no lo es | Comparo siempre la TAE, la comisión de apertura y los productos vinculados. |
| No revisar la tasación | El banco financia menos de lo esperado | Compruebo si la entidad acepta una tasación homologada aportada por el cliente. |
| Olvidar las reducciones autonómicas | Pagas más ITP o AJD de lo necesario | Reviso si hay tipos reducidos por vivienda habitual, edad, familia numerosa, discapacidad o VPO. |
Hay una comprobación pequeña que compensa mucho: la nota simple cuesta 9,02 € + IVA y puede ahorrarte disgustos de miles. También conviene confirmar quién paga la agencia inmobiliaria, porque no siempre recae en el comprador; si la contrató el vendedor, no debería cargártela a ti sin base clara. Con esos filtros, la compra se vuelve bastante más limpia.
El margen que yo reservaría antes de firmar
Si tuviera que dar una cifra corta, yo me movería así: 30% al 35% del precio como colchón si compras con hipoteca, y nunca menos de 10% al 14% adicionales si vas al contado, porque impuestos y escritura siguen ahí. En obra nueva, mira especialmente el AJD de tu comunidad; en segunda mano, el ITP es el que manda.
- Compra usada con hipoteca. Suele exigir la combinación más realista de entrada, impuestos y pequeños gastos de escritura.
- Obra nueva con hipoteca. El IVA fija una base fuerte y el AJD puede empujar la factura hacia arriba según la autonomía.
- Compra al contado. Ahorras parte de los costes financieros, pero no desaparecen ni los impuestos ni los trámites.
Antes de entregar una señal, yo revisaría tres cosas: el impuesto exacto de tu comunidad, la letra pequeña de la hipoteca y si la vivienda arrastra cargas o gastos de comunidad pendientes. Con esos números claros, la compra deja de depender de intuiciones y pasa a ser una decisión bien cerrada.
