Lo esencial para calcular bien la operación
- En una vivienda usada, el gasto grande suele ser el ITP; en una nueva, pesan más el IVA y el AJD.
- El comprador suele asumir impuestos de compra, notaría, registro y tasación si pide hipoteca.
- El vendedor suele cargar con la plusvalía municipal, la posible ganancia en IRPF y, si existe, la cancelación de hipoteca.
- Las partidas de notaría y registro son relevantes, pero normalmente pesan menos que los impuestos.
- Como referencia práctica, conviene reservar un colchón del 8% al 12% en segunda mano y más en obra nueva, según la comunidad.
- Si interviene una agencia inmobiliaria, su comisión puede cambiar mucho el total final de la venta.
Qué partidas forman de verdad el coste de una compraventa
Yo separo la cuenta en tres bloques: impuestos, escritura y registro y servicios adicionales. Esa división ayuda mucho porque no todo es negociable ni todo depende del mismo trámite. La parte que más pesa casi siempre es fiscal, no burocrática.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Importe orientativo | Qué conviene saber |
|---|---|---|---|
| ITP | Comprador | Entre el 6% y el 10% del precio, según la comunidad | Es el gran coste de la vivienda usada. |
| IVA | Comprador | 10% con carácter general; 4% en VPO de régimen especial o promoción pública | Se aplica en vivienda nueva. En Canarias el esquema cambia porque entra el IGIC. |
| AJD | Comprador | Habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad | Se suma al IVA en obra nueva y puede mover bastante la factura final. |
| Notaría | Comprador, salvo pacto distinto para algunas copias | Suele rondar el 0,2% al 0,5% del precio, o unos 500 a 1.250 euros en operaciones medias | Depende del valor del inmueble, de la complejidad y de las copias necesarias. |
| Registro de la Propiedad | Comprador | En torno al 0,1% al 0,25% del precio | Sirve para inscribir la vivienda a tu nombre y dejar constancia pública de la compra. |
| Gestoría | Comprador si contrata el servicio | Normalmente entre 300 y 500 euros | Es muy habitual cuando hay hipoteca o cuando no quieres encargarte del papeleo. |
| Tasación | Comprador si pide hipoteca | Entre 250 y 600 euros | El banco suele exigirla para valorar la vivienda y fijar la financiación. |
| Comisión inmobiliaria | Depende del encargo y del contrato | Frecuente entre el 3% y el 7% más IVA | No es un coste fijo de ley; se negocia y puede recaer sobre el vendedor. |
La idea importante es esta: el precio de la casa no es el presupuesto real. Cuando sumas impuestos y trámites, la diferencia puede ser de varios miles de euros incluso en operaciones sencillas. Con eso claro, el siguiente paso es ver qué cambia si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Cómo cambia la factura entre vivienda nueva y de segunda mano
La Agencia Tributaria distingue muy bien entre ambos casos, y esa diferencia condiciona todo el cálculo. En una compra de segunda mano, el impuesto principal suele ser el ITP. En una obra nueva, lo normal es pagar IVA y AJD, así que la factura fiscal se reparte de otra forma y suele ser más alta.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Otros costes habituales | Impacto orientativo |
|---|---|---|---|
| Segunda mano | ITP | Notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación | Suele moverse alrededor del 7% al 12% del precio total, según comunidad y servicios. |
| Obra nueva | IVA | AJD, notaría, registro, gestoría y tasación si procede | Con frecuencia se sitúa entre el 11% y el 14% del precio, según la comunidad. |
Si quiero hacerlo fácil, me quedo con una regla de oro: la segunda mano castiga por el ITP; la nueva, por la suma de IVA y AJD. Para una vivienda de 200.000 euros, una usada con un ITP del 8% ya supone 16.000 euros antes de sumar la documentación. La misma operación en obra nueva, con IVA del 10% y AJD del 1%, salta a 22.000 euros solo en impuestos indirectos.
Hay otra matización útil: en algunas comunidades existen tipos reducidos o bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o VPO. Yo no daría nunca por hecho que se aplican automáticamente; hay que revisar la comunidad autónoma y la situación personal antes de cerrar números. Si no, es fácil presupuestar con una cifra “media” que luego no encaja con tu caso real.
Con eso sobre la mesa, ya se entiende por qué dos viviendas con el mismo precio final pueden exigir un desembolso inicial muy distinto.
Los gastos que suele asumir quien vende
En la parte vendedora, el error más común es pensar que todo termina al firmar. No es así. Si yo vendiera una vivienda, miraría primero la plusvalía municipal, la posible ganancia en IRPF, la cancelación de cargas y la comisión de la agencia, si la hubiera. A menudo, esa combinación pesa más que los trámites notariales.
- Plusvalía municipal: grava el incremento del valor del suelo urbano. Su importe depende del ayuntamiento, del tiempo de tenencia y de la base que se aplique, así que puede ir de unas cifras modestas a importes bastante más serios.
- IRPF por ganancia patrimonial: si vendes con beneficio, la ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que arrancan en el 19% y suben por tramos. En cambio, puede haber exenciones si reinviertes en otra vivienda habitual o si el vendedor tiene más de 65 años en los supuestos previstos.
- Certificación energética: el vendedor debe disponer del certificado antes de anunciar o transmitir. Su precio suele moverse en una horquilla de unos 100 a 300 euros, según vivienda y técnico.
- Comisión inmobiliaria: si has contratado agencia, es muy frecuente que la comisión se sitúe entre el 3% y el 7% más IVA. En una venta de 250.000 euros, ese bloque puede convertirse en el mayor gasto individual de toda la operación.
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Si la vivienda arrastra hipoteca
Aquí conviene ser muy preciso. El banco debe darte el certificado de deuda cero gratis, pero la cancelación registral de la hipoteca sí tiene coste: notaría, registro y, si delegas el trámite, posible gestoría. En una gestión sencilla, yo calcularía varios cientos de euros; si lo haces con gestoría, la suma puede acercarse a 1.000 euros. La buena noticia es que la cancelación de hipoteca está exenta de impuestos.
Este bloque es el que más suele sorprender al vendedor primerizo, porque da la falsa sensación de que la deuda desaparece sola en el momento en que se liquida el préstamo. No desaparece del registro hasta que se hace el trámite formal.
Con el lado vendedor aclarado, ya se puede pasar de la teoría al cálculo real, que es donde suele estar el problema de verdad.
Cómo hacer un presupuesto sin quedarte corto
Yo suelo trabajar con una aproximación muy simple, pero eficaz: precio de compra + impuestos + gastos de cierre + margen de seguridad. Esa fórmula evita uno de los errores más comunes, que es calcular solo la entrada y olvidarse del resto.
- Define si compras vivienda nueva o usada y en qué comunidad autónoma se encuentra.
- Aplica el impuesto que corresponda: ITP en segunda mano, IVA y AJD en obra nueva.
- Añade notaría, registro y gestoría si quieres que te tramiten todo de forma cómoda.
- Si pides hipoteca, suma tasación y cualquier gasto vinculado a la firma financiera.
- Reserva un pequeño colchón para certificados, copias, ajustes de última hora o una comisión que no tenías del todo clara.
Como regla rápida, yo usaría estas horquillas:
- Vivienda usada: reserva entre un 8% y un 12% adicional sobre el precio.
- Vivienda nueva: reserva entre un 11% y un 14% adicional.
- Con hipoteca: añade tasación y deja margen para la tramitación bancaria.
La conclusión práctica es bastante simple: si vas justo de liquidez, no te fíes del precio publicado ni de la señal inicial. Haz el cálculo sobre el coste completo, no sobre el importe del anuncio.
Lo que yo revisaría antes de firmar para no pagar dos veces
Antes de sentarme a firmar, yo comprobaría cinco cosas sin negociación posible: titularidad y cargas, recibo del IBI, certificado de comunidad, estado de la hipoteca y desglose escrito de todos los honorarios. El Consejo General del Notariado recuerda, además, que el comprador puede elegir notario, y eso es útil porque la escritura pública aporta seguridad y permite revisar bien el contenido antes de cerrar.
- Nota simple actualizada: confirma quién es el dueño real y si hay hipotecas, embargos o limitaciones.
- Certificado de comunidad: evita heredar deudas por cuotas atrasadas o derramas ya aprobadas.
- Recibo del IBI y referencia catastral: ayudan a detectar discrepancias entre lo que figura en Catastro y lo que se vende.
- Contrato de agencia: deja por escrito quién paga la comisión, cuánto es y qué servicios incluye.
- Desglose del notario y la gestoría: pedirlo antes de firmar evita pagar por conceptos que no habías previsto.
Si tuviera que resumirlo en una sola idea, diría esto: el precio es solo el punto de partida, no el coste final. Los impuestos y trámites de una compraventa pueden mover miles de euros, y la diferencia entre una firma ordenada y una firma improvisada suele estar en revisar bien cada partida antes de sentarse a la mesa.
