Comprar una vivienda de segunda mano exige mirar más allá del precio anunciado. El gasto principal suele ser el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, pero también debes reservar dinero para notaría, Registro, gestoría, posibles honorarios de agencia y, si solicitas hipoteca, la tasación. Con las cifras adecuadas y una revisión previa de la documentación, es posible calcular el desembolso real sin llevarse sorpresas el día de la firma.
La compra suele exigir entre un 10 % y un 12 % adicional
- ITP: normalmente supone entre el 6 % y el 10 % de la base fiscal, aunque existen tipos reducidos.
- Notaría y Registro: suelen sumar aproximadamente entre 1.000 y 1.500 euros.
- Gestoría: es opcional si compras al contado, pero puede costar alrededor de 300 euros.
- Hipoteca: el comprador suele pagar la tasación, mientras el banco asume buena parte de los gastos de formalización del préstamo.
- Valor de referencia: el ITP puede calcularse sobre una cantidad superior al precio pactado.
Qué gastos debes calcular al comprar una vivienda de segunda mano
Como regla práctica, yo prepararía un colchón de entre el 10 % y el 12 % del precio de la vivienda. No siempre gastarás tanto, pero esa reserva permite cubrir un ITP elevado, los trámites y algún coste adicional sin comprometer el presupuesto de reforma o mudanza.
En una operación de 200.000 euros, por ejemplo, los gastos pueden quedar cerca de 13.500 euros en una comunidad con un ITP del 6 %. En otra región con un tipo del 10 %, la factura superaría los 21.000 euros. La diferencia no está en la notaría, sino principalmente en el impuesto autonómico.
| Concepto | Importe orientativo | Quién suele pagarlo |
|---|---|---|
| ITP | Entre el 6 % y el 10 % en tipos generales | Comprador |
| Notaría de la compraventa | Entre 600 y 875 euros aproximadamente | Según lo pactado y las copias solicitadas |
| Registro de la Propiedad | Entre 400 y 650 euros aproximadamente | Comprador |
| Gestoría | Entre 250 y 400 euros | Quien contrate el servicio |
| Nota simple | Alrededor de 9,02 euros más IVA | Quien la solicite |
| Tasación hipotecaria | Entre 250 y 600 euros, según inmueble y empresa | Comprador |
Estas cantidades son una orientación, no una tarifa cerrada. Los aranceles notariales y registrales están regulados, pero dependen del valor del inmueble, la extensión de la escritura y las copias necesarias. La gestoría, en cambio, aplica sus propios honorarios y solo tiene sentido pagarla si realmente te ahorra tiempo o errores.
El ITP es el coste que más puede cambiar la operación
La compra de una vivienda usada está sujeta, por regla general, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Lo gestiona cada comunidad autónoma, por eso no existe un porcentaje único para toda España. También hay diferencias dentro de una misma región según el precio, el uso de la vivienda y las circunstancias del comprador.
Tipos generales y reducidos
Como referencia amplia, los tipos generales suelen situarse entre el 6 % y el 10 %. Algunas comunidades aplican escalas progresivas por tramos, mientras que otras utilizan un tipo fijo o combinan ambas fórmulas.
Puede existir un tipo reducido para menores de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad, compradores de primera vivienda habitual o inmuebles protegidos. No conviene dar por hecho que cumples los requisitos. Normalmente hay límites de renta, precio máximo de la vivienda y obligación de convertirla en residencia habitual durante un periodo concreto.
Sobre qué cantidad se calcula
Uno de los errores que más encarece la planificación es calcular el impuesto únicamente sobre el precio firmado. Actualmente, la base suele ser el valor de referencia del Catastro cuando existe. Si el precio declarado o la cantidad pactada son superiores, se toma la magnitud más alta.
Por ejemplo, si compras por 180.000 euros, pero el valor de referencia es de 195.000 euros, el impuesto podría calcularse sobre esos 195.000 euros. Antes de entregar una señal, yo comprobaría ese valor y lo compararía con el precio de compra para evitar descubrir la diferencia cuando ya no hay margen de maniobra.
El ITP se presenta ante la administración tributaria de la comunidad autónoma correspondiente. El plazo suele ser 30 días hábiles o un mes, según el territorio. Si se presenta tarde, pueden aplicarse recargos e intereses, así que conviene dejar esta gestión preparada antes de la firma.
Notaría, Registro y gestoría no son lo mismo
Estos tres conceptos suelen aparecer juntos en los presupuestos, aunque cumplen funciones distintas. Entenderlos ayuda a saber qué estás pagando y a detectar servicios duplicados.
La escritura pública y sus copias
La notaría prepara y autoriza la escritura pública de compraventa. Para una vivienda de precio medio, el coste suele moverse alrededor de 600 a 875 euros, aunque puede variar. La escritura matriz y las copias autorizadas no siempre se distribuyen de la misma manera entre las partes, por lo que conviene dejarlo pactado.
Comprar mediante contrato privado puede ser legal en determinados casos, pero yo no lo considero una buena forma de ahorrar cuando se trata de una vivienda. La escritura notarial facilita la inscripción, aporta seguridad jurídica y suele ser imprescindible si necesitas financiación hipotecaria.
La inscripción en el Registro de la Propiedad
El Registro acredita públicamente quién es el titular y qué cargas afectan a la finca. La inscripción de la compraventa suele costar entre 400 y 650 euros, dependiendo del valor del inmueble y de los aranceles aplicables.
Antes de firmar, pide una nota simple para comprobar la titularidad, las hipotecas, los embargos, las servidumbres y posibles limitaciones. La nota simple tiene carácter informativo, pero resulta muy útil para detectar problemas que no aparecen en el anuncio inmobiliario.
La gestoría es cómoda, pero no siempre imprescindible
La gestoría puede presentar el ITP, llevar la escritura al Registro, pagar facturas y devolver la parte sobrante de la provisión de fondos. Su coste suele rondar los 300 euros. Si compras al contado y tienes tiempo para hacer los trámites, puedes prescindir de ella; con hipoteca, es habitual que el banco trabaje con una gestoría para coordinar la operación.
Yo pediría un desglose por escrito antes de aceptar una provisión de fondos. Así sabrás qué importe corresponde a impuestos, qué parte son honorarios y cuánto se devolverá si las facturas finales son inferiores.
Qué cambia cuando compras con hipoteca
La hipoteca añade costes, pero no todos recaen sobre el comprador. Desde la normativa vigente sobre crédito inmobiliario, la entidad suele asumir los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario. El comprador paga normalmente la tasación del inmueble y cualquier comisión prevista en la oferta.
La tasación suele costar entre 250 y 600 euros. El banco debe aceptar una tasación homologada y vigente que aporte el cliente, siempre que cumpla los requisitos. Pagarla no garantiza que la entidad apruebe el préstamo, por lo que conviene confirmar primero que el perfil financiero encaja con sus criterios.
La comisión de apertura no es obligatoria en todos los préstamos. Si existe, debe aparecer claramente en la documentación precontractual. También debes revisar el coste de productos vinculados, como seguros, cuentas o tarjetas, porque pueden elevar el precio real de la financiación aunque la comisión inicial parezca baja.
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Gastos que no deberían cargarse al comprador por defecto
La plusvalía municipal corresponde normalmente al vendedor, al igual que los gastos de cancelación de una hipoteca anterior. También conviene comprobar que estén pagados el IBI, las cuotas de la comunidad y las derramas aprobadas antes de la compraventa.
La agencia inmobiliaria cobra a la parte que haya contratado sus servicios, salvo que exista un pacto distinto. Si te presentan una factura al comprador, revisa el contrato y confirma si el importe incluye IVA. Un honorario del 2 % al 4 % más IVA puede añadir varios miles de euros a la operación.
Ejemplo realista para una vivienda de 200.000 euros
Imaginemos una compra en Madrid con un ITP general del 6 %, sin honorarios de agencia a cargo del comprador y con gestoría. El cálculo aproximado quedaría así:
| Concepto | Estimación |
|---|---|
| ITP, 6 % de 200.000 euros | 12.000 euros |
| Notaría | 800 euros |
| Registro | 500 euros |
| Gestoría | 300 euros |
| Nota simple y pequeños trámites | 50 euros |
| Total aproximado | 13.650 euros |
Si la compra se financia con hipoteca, habría que añadir la tasación, por ejemplo otros 350 euros. En cambio, no habría que sumar como coste del comprador los gastos de formalización de la hipoteca que legalmente corresponden al banco.
Con un ITP del 10 %, el mismo inmueble tendría 8.000 euros más de impuesto. Por eso una estimación genérica del 10 % puede quedarse corta en una comunidad con tipos altos, mientras que puede ser excesiva para ciertos compradores que acceden a una bonificación.
Revisión final antes de entregar la señal
Antes de firmar un contrato de arras, yo comprobaría cinco cifras y documentos concretos:
- Valor de referencia del Catastro y posible base del ITP.
- Tipo aplicable en la comunidad autónoma y existencia de bonificaciones.
- Nota simple actualizada, con titularidad y cargas.
- Certificado de la comunidad, recibos pendientes y derramas aprobadas.
- Presupuesto completo de notaría, Registro, gestoría, tasación y agencia.
Las arras no son un gasto añadido si se descuentan del precio final, pero sí inmovilizan dinero y pueden perderse si el comprador desiste sin una causa prevista. Si dependes de una hipoteca, incluir una condición que supedite la compra a la aprobación de la financiación puede protegerte mucho más que intentar ahorrar unos cientos de euros en trámites.
La cifra que conviene tener disponible antes de firmar
Para comprar con tranquilidad, separaría el precio de la vivienda, la entrada hipotecaria y un fondo de entre el 10 % y el 12 % adicional. Después ajustaría esa cantidad con el ITP real, el valor de referencia y los presupuestos de los profesionales.
La vivienda puede parecer asequible hasta que se suman todos los conceptos. Hacer las cuentas antes de firmar permite negociar con información, detectar gastos improcedentes y reservar algo de dinero para lo que viene después, como pequeñas reparaciones, muebles y la puesta a punto del nuevo hogar.
