Lo más útil es empezar con una reserva del 30% y comprobar si puedes subirla al 35%
- Con una hipoteca estándar, el banco suele financiar hasta el 80% del menor valor entre compra y tasación.
- El resto se reparte entre entrada, impuestos y gastos de formalización, que rara vez bajan del 10% del precio.
- La Agencia Tributaria recuerda que el IVA general de la vivienda nueva es del 10%; en segunda mano pesa el ITP autonómico.
- Si el piso cuesta 200.000 euros, tener unos 60.000-70.000 euros es una base razonable.
- Si compras con ayudas o con financiación superior al 80%, la barrera baja, pero no desaparece.
La cifra real que conviene tener reservada
Yo no me quedaría solo con el 20% de entrada en la cabeza. En la práctica, el cálculo más realista mezcla ese 20% con otro 10%-12% para gastos e impuestos, así que la referencia útil acaba moviéndose en torno al 30%-35% del precio de la vivienda. El Banco de España trabaja precisamente con escenarios en los que la hipoteca cubre el 80% y el resto sale del bolsillo del comprador, con gastos e impuestos alrededor del 10%.| Precio del piso | Reserva al 30% | Reserva al 35% |
|---|---|---|
| 150.000 € | 45.000 € | 52.500 € |
| 200.000 € | 60.000 € | 70.000 € |
| 250.000 € | 75.000 € | 87.500 € |
| 300.000 € | 90.000 € | 105.000 € |
Qué cambia entre obra nueva y segunda mano
La Agencia Tributaria recuerda que el IVA general en vivienda nueva es del 10%, con un tipo reducido del 4% para VPO de régimen especial o promoción pública. En segunda mano, el gran peso pasa al ITP, que depende de la comunidad autónoma y suele moverse entre el 6% y el 10%.
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano | Impacto en tu ahorro |
|---|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% general | ITP 6%-10% según CCAA | Es la partida que más mueve el presupuesto |
| Otros gastos | Notaría, registro, gestoría y AJD | Notaría, registro y gestoría | Suman varios miles de euros |
| Previsibilidad | Más fácil de estimar | Más variable por comunidad | Conviene pedir cálculo cerrado antes de reservar |
| Casos especiales | 4% en VPO de régimen especial o promoción pública; en Canarias se aplica IGIC | Puede haber bonificaciones autonómicas | Un descuento fiscal puede rebajar bastante la entrada |
En la obra nueva también hay AJD, que suele moverse aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad, y en ambos casos conviene sumar notaría, registro y, si procede, gestoría. En la práctica, eso explica por qué dos pisos del mismo precio pueden exigir ahorros distintos. Con esa diferencia clara, ya merece la pena poner números a un caso concreto.
Cómo hacer tu cálculo con una compra real
La fórmula que yo usaría es simple: ahorro mínimo = entrada + impuestos + gastos de formalización. La entrada suele ser el 20% del precio; después tienes que sumar ITP o IVA, más AJD en obra nueva, notaría, registro, gestoría y, si pides hipoteca, la tasación. Cuando haces la suma completa, descubres rápido si el piso está a tu alcance o solo parece estarlo.
| Ejemplo | Cálculo rápido | Ahorro orientativo |
|---|---|---|
| Piso usado de 180.000 € con ITP del 8% | 36.000 € de entrada + 14.400 € de ITP + 2.000-3.000 € de gastos | 52.400-53.400 € |
| Piso nuevo de 250.000 € | 50.000 € de entrada + 25.000 € de IVA + 1.250-3.750 € de AJD + 1.000-2.000 € de gastos | 77.250-81.750 € |
| Piso usado de 300.000 € con ITP del 7% | 60.000 € de entrada + 21.000 € de ITP + 2.000-3.500 € de gastos | 83.000-84.500 € |
Los gastos de notaría, registro y gestoría suelen sumar unos cientos de euros cada uno y, en conjunto, una cantidad que no conviene dejar fuera del cálculo. La tasación también suele rondar unos cientos de euros y a menudo se exige antes de conceder la hipoteca. Además, si la tasación sale por debajo del precio de compra, el banco calcula el 80% sobre el menor valor, así que necesitas más ahorro del que pensabas. Si tus números quedan cerca de estos rangos, el siguiente paso es mirar dónde se puede rebajar el desembolso inicial sin forzar demasiado la operación.
Dónde puedes rebajar el desembolso inicial
La forma más directa de bajar la barrera es conseguir una financiación superior al 80%, pero yo la trataría como una ayuda, no como el plan base. Con una hipoteca del 90% te seguirán faltando aproximadamente un 10% de entrada más gastos; con una del 95%, la parte de ahorro baja mucho, aunque los impuestos y los trámites siguen ahí.
- Bonificaciones autonómicas: algunas comunidades reducen ITP o AJD para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o primera vivienda.
- Avales y programas públicos: pueden cubrir parte de la entrada en perfiles concretos, pero suelen tener límites de edad, precio e ingresos.
- Negociar gastos: pregunta si la entidad asume la tasación o parte de los costes de apertura; a veces ese detalle cambia el presupuesto más de lo que parece.
- Comprar con margen de precio: un piso algo más barato puede liberar más caja que una hipoteca algo más agresiva.
Y no pierdas de vista la cuota. Aunque tengas el ahorro, una hipoteca sana suele dejar la mensualidad por debajo del 30%-35% de tus ingresos netos; si te pasas, el problema deja de ser de entrada y pasa a ser de liquidez mensual. Cuando ya sabes cómo rebajar la barrera, toca evitar los errores que vuelven a inflar la factura.
Los errores que más engordan la factura
| Error | Qué pasa | Cómo lo evitaría |
|---|---|---|
| Contar solo el 20% de entrada | Te faltan impuestos y gastos justo en la firma | Calcula siempre un 30%-35% como base |
| No mirar la tasación | Si sale baja, el banco presta menos sobre lo esperado | Reserva un margen extra sobre el precio anunciado |
| Vaciar la cuenta | Te quedas sin colchón para mudanza, pintura o arreglos | Separa una reserva independiente |
| Comparar solo cuota mensual | Puedes aceptar una hipoteca cara a largo plazo | Mira TAE, comisiones y vinculación |
También conviene contar con pequeños desembolsos que no aparecen en la escritura, pero sí en tu vida: cambios de suministros, electrodomésticos, pintura, persianas o una reforma mínima si el piso lo necesita. No son el corazón del cálculo, pero sí la diferencia entre entrar cómodo o empezar la casa con tensión financiera. Si eliminas esos fallos, el cálculo deja de ser optimista y empieza a parecerse bastante más a la realidad.
La reserva que yo prepararía antes de firmar
Si yo estuviera comprando ahora, partiría de una reserva del 30% del precio como mínimo y subiría al 35% si la vivienda es de segunda mano, necesita mejoras o quiero firmar con tranquilidad. A partir de ahí, separaría un colchón aparte para mudanza e imprevistos, porque llegar justo a la firma suele parecer una victoria hasta que aparecen los primeros gastos de convivencia.
La respuesta corta a la pregunta es esa: no pienses solo en la entrada, piensa en todo lo que necesitas para comprar sin quedarte corto el mes siguiente. Si tu ahorro está cerca del límite, revisa primero la financiación y el precio real de la operación; si te sigue encajando, entonces sí merece la pena avanzar.