La cantidad depende del precio y de las condiciones pactadas
- Entre el 5 % y el 15 % del precio es un intervalo frecuente.
- El 10 % suele utilizarse como referencia, pero no es obligatorio.
- Las arras normalmente se descuentan del precio final de la vivienda.
- Si el comprador desiste con arras penitenciales, puede perder toda la señal.
- La denegación de la hipoteca no garantiza la devolución si no existe una cláusula específica.
Cuánto se paga normalmente al firmar las arras
La legislación española no establece una cantidad mínima ni un porcentaje obligatorio. El comprador y el vendedor pueden pactar una suma fija o calcularla como porcentaje del precio, siempre que quede claramente reflejada en el contrato.
En la práctica inmobiliaria, lo más habitual es entregar entre un 5 % y un 15 % del valor de la vivienda. El 10 % se utiliza con frecuencia como referencia, aunque no debe tratarse como una norma automática. En operaciones con mucha demanda puede pedirse más, mientras que en otras se negocia una cantidad inferior para que el comprador pueda avanzar sin comprometer todos sus ahorros.
Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 euros, las cantidades quedarían así:
| Porcentaje | Importe de las arras | Saldo pendiente |
|---|---|---|
| 5 % | 12.500 € | 237.500 € |
| 10 % | 25.000 € | 225.000 € |
| 15 % | 37.500 € | 212.500 € |
Si la compraventa se completa, la cantidad entregada se descuenta del importe que queda por pagar. Por eso, las arras no suelen ser un coste adicional, sino un anticipo del precio final. Mi recomendación es negociar una cifra que puedas asumir incluso si el banco tarda más de lo previsto o aparecen retrasos en la operación.
Cómo calcular una cantidad razonable para tu operación
El porcentaje por sí solo no indica si las arras son adecuadas. Para decidirlo, hay que mirar el precio de la vivienda, el plazo hasta la escritura y el riesgo de que la operación se frustre.
Una compra con hipoteca
Si dependes de financiación, entregar un 10 % puede ser arriesgado antes de tener una aprobación bancaria suficientemente clara. Una preevaluación del banco ayuda, pero no siempre equivale a una oferta hipotecaria definitiva. En estos casos, conviene pactar una cláusula suspensiva por denegación de hipoteca, indicando el plazo para obtenerla y la forma de acreditar que se ha solicitado.
Sin esa cláusula, que el banco rechace la financiación no implica necesariamente que recuperes el dinero. La OCU advierte de que la falta de hipoteca no permite por sí sola recuperar la señal si el contrato no prevé esa situación.
Una compra sin financiación
Cuando el comprador dispone del dinero, el riesgo financiero es menor y puede tener sentido negociar un plazo más corto. Aun así, yo comprobaría antes la titularidad, las cargas registrales y la situación de la vivienda. La rapidez no debe sustituir a las comprobaciones básicas.
Una reserva inicial no siempre son arras
Algunas agencias solicitan 2.000 o 3.000 euros para retirar temporalmente el anuncio. Esa cantidad puede ser una simple reserva, una oferta de compra o parte de unas arras, y cada figura tiene consecuencias distintas. Antes de pagar, pregunta quién recibe el dinero, en qué concepto y si se descuenta del precio o de los honorarios de la agencia.
El tipo de arras cambia lo que puedes perder
No basta con que el documento se llame “contrato de arras”. El efecto jurídico depende de las cláusulas y del tipo pactado. El contrato debe decir con claridad si son arras penitenciales, confirmatorias o penales.
Arras penitenciales
Son las más conocidas porque permiten a comprador y vendedor desistir de la operación. Si el comprador se retira, pierde la cantidad entregada. Si es el vendedor quien desiste, debe devolverla duplicada, siempre que esa condición esté redactada claramente y vinculada al artículo 1454 del Código Civil.
Con unas arras de 20.000 euros, el comprador perdería esos 20.000 euros si se retira. El vendedor, en cambio, tendría que devolver 40.000 euros. No se trata de una penalización adicional arbitraria, sino del efecto pactado para poder apartarse del acuerdo.
Arras confirmatorias
Funcionan como una señal que confirma la compraventa y normalmente como un pago a cuenta. No permiten abandonar el acuerdo sin más. Si una parte incumple, la otra puede intentar exigir el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato y, cuando proceda, reclamar daños y perjuicios.
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Arras penales
Establecen una penalización para el caso de incumplimiento, pero no conceden automáticamente el derecho a desistir. La parte que quiere liberarse no puede limitarse a pagar la cantidad pactada, salvo que el propio contrato lo permita de forma expresa. Este matiz se pasa por alto con demasiada frecuencia.
Como explica el Notariado, las arras son un acuerdo privado previo a la escritura pública. Su nombre no determina por sí solo sus efectos, por lo que conviene leer la cláusula de incumplimiento con la misma atención que el precio.
Qué debe incluir el contrato antes de entregar el dinero
El documento debería identificar sin dudas a las partes, la vivienda y las condiciones económicas. Una redacción breve puede ser válida, pero una redacción incompleta deja demasiados problemas para el futuro.
- Datos completos del comprador y del vendedor.
- Dirección, referencia registral y descripción suficiente del inmueble.
- Precio total de la compraventa y cantidad entregada como arras.
- Indicación expresa de si el dinero se imputa al precio final.
- Tipo de arras y consecuencias del desistimiento o incumplimiento.
- Fecha límite para firmar la escritura pública.
- Forma de pago y cuenta o persona que recibe la cantidad.
- Distribución de gastos, impuestos y honorarios.
- Condición relacionada con la obtención de financiación, si es necesaria.
También pediría una nota simple actualizada para comprobar quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos o limitaciones. Si hay varios titulares, todos deben intervenir o autorizar correctamente la operación. Entregar una señal elevada sin revisar estos puntos es una exposición innecesaria.
El contrato no tiene que firmarse obligatoriamente ante notario, aunque acudir a un profesional puede ser útil cuando hay financiación, varios propietarios, herencias, cargas o dudas sobre la redacción. El coste de preparar el documento, si interviene un abogado o una agencia, es independiente de la cantidad de las arras y debe informarse antes de contratar el servicio.
Errores que pueden hacerte perder la señal
El error más caro es firmar pensando que las arras siempre permiten arrepentirse. Solo las penitenciales ofrecen esa salida y deben estar descritas con claridad. Si el texto habla de “señal” o “anticipo” pero no regula el desistimiento, no conviene dar por hecho que bastará con perder ese dinero para cancelar la compra.
Otro fallo frecuente es confiar en una promesa verbal de la agencia. Cualquier devolución, condición hipotecaria o ampliación de plazo debe aparecer por escrito y firmada por las partes afectadas. Un mensaje informal puede ayudar a demostrar lo ocurrido, pero no sustituye a una cláusula clara.
También hay que vigilar la fecha de vencimiento. Si el banco se retrasa o falta documentación, solicita una prórroga antes de que termine el plazo. La ampliación debe indicar la nueva fecha y conservar el resto de condiciones del acuerdo.
Por último, no entregues dinero en efectivo sin justificante. Lo más prudente es utilizar una transferencia identificada o un medio que permita acreditar la fecha, el importe y el concepto del pago. Guarda el contrato, el comprobante y todas las comunicaciones relacionadas con la operación.
La mejor cifra de arras es la que protege a las dos partes
Para una vivienda de 250.000 euros, 25.000 euros pueden parecer una cifra estándar, pero no serán razonables si todavía no tienes clara la financiación o si la documentación del inmueble está incompleta. En ese escenario, puede ser preferible negociar una cantidad menor, ampliar el plazo o condicionar la devolución a la aprobación de la hipoteca.
Mi criterio es sencillo: antes de preguntar solo cuánto se paga, hay que saber qué consecuencias tendrá pagar esa cantidad. Un porcentaje habitual no convierte el contrato en seguro. La verdadera protección está en definir el tipo de arras, el calendario, el destino del dinero y qué ocurre si la compraventa finalmente no puede completarse.
