Comprar o vender una vivienda en España implica bastante más que acordar un precio. Los impuestos, la notaría, el Registro, la gestoría, la hipoteca y, en el caso del vendedor, la plusvalía o el IRPF pueden cambiar mucho el resultado final. En esta guía explico cuánto suele pagar cada parte, cómo calcularlo y qué gastos conviene reservar antes de firmar.
La cifra final depende del tipo de vivienda y de quién interviene en la operación
- Vivienda usada: el comprador suele afrontar el ITP, que varía según la comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: normalmente se paga un 10 % de IVA más el AJD correspondiente.
- Gastos adicionales del comprador: notaría, Registro, gestoría y, si hay hipoteca, tasación.
- Gastos del vendedor: agencia, cancelación hipotecaria, plusvalía municipal e IRPF si existe una ganancia.
- Reserva prudente: conviene disponer de aproximadamente un 8 % al 14 % extra, sin contar siempre con la comisión de agencia.
Qué gastos aparecen en una compraventa de vivienda
La primera diferencia importante está entre el precio de la vivienda y el coste real de la operación. Una casa anunciada por 200.000 euros puede exigir varios miles de euros adicionales antes de que el comprador pueda considerarla completamente suya.
Yo suelo separar los desembolsos en tres grupos. Están los impuestos, los gastos profesionales y registrales, y los costes particulares de cada parte, como una agencia inmobiliaria, una hipoteca pendiente o una tasación.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Importe orientativo |
|---|---|---|
| ITP en vivienda usada | Comprador | Alrededor del 6 % al 11 %, según la comunidad autónoma y el perfil del comprador |
| IVA en vivienda nueva | Comprador | 10 % del precio |
| AJD de la compraventa | Comprador | Habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 % |
| Notaría de la compraventa | Según pacto y reglas legales | Normalmente varios cientos de euros |
| Registro de la Propiedad | Comprador | Varios cientos de euros, según el valor |
| Gestoría | Quien la contrate | Aproximadamente 300 a 600 euros |
| Agencia inmobiliaria | Quien contrate el servicio, salvo pacto | Frecuentemente entre el 3 % y el 5 % más IVA |
| Plusvalía municipal | Vendedor, por regla general | Depende del municipio, el suelo y los años de propiedad |
La tabla sirve para hacer una primera previsión, pero no sustituye el cálculo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento correspondiente. La agencia inmobiliaria, por ejemplo, no tiene una tarifa estatal única y puede cobrar al vendedor, al comprador o repartir sus honorarios si así se pacta de forma clara.
Cuánto paga el comprador según la vivienda
Vivienda usada
Cuando se compra a un particular una vivienda que ya ha tenido una transmisión, lo habitual es pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. El tipo depende de la comunidad autónoma y puede incluir tramos, reducciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o adquisición de vivienda habitual.
Hay un detalle que suele provocar sorpresas. La Administración puede utilizar el valor de referencia catastral como base imponible cuando sea superior al precio declarado, aunque la vivienda se haya negociado por una cantidad menor. Por eso conviene consultar ese valor antes de firmar las arras y no calcular el impuesto únicamente sobre el precio del anuncio.
Vivienda nueva
En una vivienda nueva adquirida al promotor, el comprador paga normalmente un 10 % de IVA. Además, debe abonar el AJD de la escritura, cuyo tipo cambia según la comunidad autónoma y suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Por ejemplo, en una vivienda nueva de 250.000 euros, solo el IVA supondría 25.000 euros. Si se aplicara un AJD del 1,2 %, habría que sumar otros 3.000 euros, antes de contar notaría, registro y posibles gastos de financiación. Esta diferencia explica por qué una vivienda nueva no siempre resulta más barata aunque el precio de venta sea parecido.
Notaría, Registro y gestoría
Los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen de la escritura y de su importe. Salvo pacto y particularidades territoriales, el vendedor suele asumir la matriz de la escritura y el comprador las copias que solicita, mientras que la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde normalmente al comprador.
La gestoría no es obligatoria en una compraventa sencilla. Puede encargarse de liquidar impuestos, presentar documentos y coordinar la inscripción, pero sus servicios tienen un coste. En una operación sin hipoteca, yo compararía primero el presupuesto y pediría una factura desglosada, porque algunos paquetes incluyen trámites que el comprador podría realizar personalmente.
Qué gastos debe calcular el vendedor
El vendedor no se limita a recibir el importe pactado. Antes de firmar debe revisar si existe una hipoteca pendiente, recibos de comunidad, deudas de IBI, derramas aprobadas o documentos que haya que actualizar para entregar la vivienda libre de cargas.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano y, por regla general, la paga quien vende. No se calcula aplicando un porcentaje fijo al precio de la vivienda, sino teniendo en cuenta el valor catastral del suelo, el tiempo transcurrido y la ordenanza del ayuntamiento.
Si no ha existido incremento de valor, puede haber argumentos para solicitar que no se liquide el impuesto, pero la documentación y el procedimiento importan. Conviene pedir al ayuntamiento una simulación antes de cerrar la operación, especialmente si la vivienda se compró hace muchos años o se vende con pérdidas.
Ganancia patrimonial en el IRPF
Una persona física debe declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta. Para calcularla se compara, de forma simplificada, el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta determinados gastos, impuestos y mejoras acreditadas.
Imaginemos una vivienda comprada por 180.000 euros, con 12.000 euros de gastos e impuestos de adquisición y 8.000 euros en mejoras justificadas. Si se vende por 250.000 euros y el vendedor asume 10.000 euros de gastos de transmisión, la ganancia orientativa sería de 50.000 euros antes de aplicar las reglas fiscales y posibles exenciones.
La venta de la vivienda habitual puede beneficiarse de una exención por reinversión si se cumplen los requisitos. También existen supuestos especiales para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia. No daría por aplicada ninguna exención sin revisar fechas, titularidad, residencia habitual y documentación.
Agencia y cancelación de hipoteca
La comisión de agencia suele ser uno de los gastos más elevados para el vendedor. Un 4 % más IVA sobre una vivienda de 250.000 euros equivale a 12.100 euros, por lo que merece la pena comparar servicios, exclusividad, duración del contrato y condiciones de cobro.
Si la vivienda tiene una hipoteca, también puede ser necesario pagar una comisión de cancelación anticipada, la escritura de cancelación, la gestoría y la inscripción registral que deje constancia de que la carga ha desaparecido. Liquidar el préstamo no siempre elimina automáticamente la hipoteca del Registro.
Cómo cambia el presupuesto cuando hay hipoteca
La hipoteca añade gastos propios, pero no todos recaen sobre el comprador. Desde la Ley 5/2019, la entidad financiera asume generalmente los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos asociados a la escritura del préstamo hipotecario.
El comprador suele pagar la tasación de la vivienda, cuyo precio puede situarse aproximadamente entre 250 y 600 euros, aunque depende del inmueble y de la sociedad tasadora. También puede existir comisión de apertura si aparece expresamente en la oferta y en el contrato.
| Gasto de financiación | Responsable habitual |
|---|---|
| Tasación | Comprador |
| Notaría de la hipoteca | Entidad financiera |
| Registro de la hipoteca | Entidad financiera |
| Gestoría de la hipoteca | Entidad financiera |
| Impuesto de la hipoteca | Entidad financiera, según la normativa aplicable |
| Copia de la escritura solicitada por el cliente | Comprador |
No conviene confundir estos gastos con los de la compraventa. El banco puede asumir la formalización del préstamo, pero el comprador sigue teniendo que pagar el ITP o el IVA y AJD de la adquisición, además de los costes propios de la escritura de compraventa.
Ejemplos para calcular cuánto dinero necesitas
Para una vivienda usada de 200.000 euros, supongamos un ITP del 8 %. Solo ese impuesto ascendería a 16.000 euros. Si añadimos unos 1.500 euros entre notaría, registro y gestoría, el comprador necesitaría aproximadamente 17.500 euros adicionales, sin contar hipoteca, agencia ni gastos bancarios.
En una vivienda nueva del mismo precio, el IVA sería de 20.000 euros. Con un AJD hipotético del 1 %, habría que sumar 2.000 euros, más los gastos documentales. El desembolso extra podría acercarse a 23.500 o 24.000 euros antes de financiar la operación.
Estos ejemplos muestran por qué utilizo una horquilla y no una cifra universal. Una vivienda usada con un ITP reducido puede resultar mucho más económica en impuestos que otra situada en una comunidad con un tipo general elevado, mientras que una compra nueva parte normalmente de un IVA fijo del 10 %.
Lee también: Vender un piso rápido - Evita errores y acelera tu venta
Qué revisar antes de entregar las arras
- Solicitar una nota simple y comprobar propietario, cargas y posibles embargos.
- Consultar el valor de referencia catastral si la vivienda está sujeta a ITP.
- Confirmar por escrito quién paga la agencia, la notaría y la gestoría.
- Pedir una estimación del ITP, IVA, AJD y plusvalía municipal.
- Comprobar que el contrato de arras indique qué ocurre si una parte incumple.
- Reservar dinero para impuestos aunque la escritura se firme varios meses después.
El contrato de arras no es un simple recibo. Si se pactan arras penitenciales, el comprador puede perder la cantidad entregada si desiste y el vendedor puede tener que devolverla por duplicado si incumple. Por eso no entregaría una señal importante sin tener clara la financiación y el reparto de gastos.
Una previsión realista evita pagar de más
Mi recomendación es preparar un presupuesto con tres cifras distintas. La primera debe ser el dinero necesario para firmar, la segunda los impuestos que habrá que liquidar después y la tercera un margen para incidencias, mudanza, reparaciones o documentación pendiente.
Como referencia general, una compra de vivienda usada puede requerir entre un 8 % y un 12 % adicional, mientras que una vivienda nueva suele situarse aproximadamente entre el 11 % y el 14 %. Son rangos orientativos que pueden aumentar si interviene una agencia, se contrata una gestoría completa o aparecen gastos de cancelación.
Antes de comprometerme, pediría presupuestos por escrito al notario, la gestoría, el banco y la agencia, y confirmaría los impuestos con la administración autonómica y el ayuntamiento. Esa pequeña comprobación suele descubrir los costes que no aparecen en el anuncio y permite negociar la compraventa con mucha más tranquilidad.
