El día de la firma, una factura de notaría puede generar dudas porque la ley distingue entre la escritura original, sus copias y otros trámites relacionados con la vivienda. En España, la regla general favorece al vendedor en el otorgamiento de la escritura y al comprador en la primera copia, aunque las partes pueden pactar otro reparto. Conocer esa diferencia ayuda a negociar mejor las arras y a evitar cargos inesperados.
La respuesta depende de qué documento y gasto se esté pagando
- Vendedor: asume por defecto el otorgamiento de la escritura de compraventa.
- Comprador: suele pagar la primera copia, el Registro de la Propiedad y los impuestos de adquisición.
- Acuerdo: las partes pueden pactar un reparto distinto, siempre que quede claro por escrito.
- Hipoteca: el banco asume gran parte de los gastos de formalización del préstamo, pero no los de la compraventa.
- Coste orientativo: los gastos notariales de una compraventa suelen rondar entre 600 y 1.200 euros, según la operación.
Quién paga los gastos de notaría en una compraventa según la regla general
La respuesta más precisa a quién paga los gastos de notaría en una compraventa se encuentra en el artículo 1455 del Código Civil. Salvo que exista otro pacto, el vendedor paga los gastos de otorgamiento de la escritura, mientras que el comprador abona la primera copia y las copias posteriores.
La escritura original, también llamada matriz, es el documento que queda en el protocolo del notario. La primera copia es la que normalmente necesita el comprador para acreditar la adquisición y tramitar la inscripción de la vivienda. Por eso, decir simplemente que “la notaría la paga el comprador” puede ser una simplificación bastante engañosa.
En la práctica, es frecuente que el contrato de arras o la escritura establezcan que el comprador asume todos los gastos notariales de la compraventa. Este acuerdo puede ser válido si está redactado de forma clara. No existe una obligación general de repartir la factura al 50 %, aunque esa fórmula también puede negociarse.
Qué paga cada parte en una compraventa de vivienda
La notaría es solo una partida dentro de una operación más amplia. Para no mezclar conceptos, conviene separar los gastos de la escritura de compraventa, los impuestos, el registro y las cargas que el vendedor debe cancelar antes de transmitir el inmueble.
| Concepto | Quién lo paga normalmente | Matiz importante |
|---|---|---|
| Otorgamiento de la escritura de compraventa | Vendedor | Es la regla del Código Civil, salvo pacto diferente. |
| Primera copia de la escritura | Comprador | También suele pagar las copias que solicite. |
| Inscripción en el Registro de la Propiedad | Comprador | El importe depende del valor y del arancel registral. |
| ITP en vivienda usada | Comprador | El porcentaje depende de la comunidad autónoma y de posibles bonificaciones. |
| IVA y AJD en vivienda nueva | Comprador | El tipo de AJD varía según la comunidad autónoma. |
| Plusvalía municipal | Vendedor | La gestiona el ayuntamiento donde está situado el inmueble. |
| Cancelación registral de una hipoteca del vendedor | Vendedor | Debe dejar la finca libre de cargas, salvo acuerdo válido distinto. |
Los honorarios notariales se calculan con un arancel estatal, no con una tarifa completamente libre. Aun así, la factura final cambia según el precio declarado, la extensión de la escritura, el número de vendedores y compradores, las copias solicitadas, los poderes y otros documentos que haya que incorporar.
Mi recomendación es pedir un desglose antes de firmar. Una factura global que solo diga “gastos de escritura” no permite saber si incluye copias, gestión, inscripción, impuestos o la cancelación de una carga anterior.
Qué cambia cuando la compra lleva una hipoteca
Una compraventa con financiación reúne normalmente dos operaciones distintas. Una es la compra de la vivienda y otra es la constitución del préstamo hipotecario. Cada una tiene sus propios gastos y responsables.
En los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019, la entidad financiera asume normalmente los gastos de notaría, registro, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados correspondientes a la escritura de hipoteca. El comprador suele pagar la tasación del inmueble y los gastos propios de la escritura de compraventa.
Esto no significa que el banco pague toda la notaría de la operación. La factura de la compraventa sigue dependiendo del pacto entre comprador y vendedor. Si el vendedor tiene una hipoteca pendiente, los costes necesarios para cancelarla suelen corresponderle a él, porque debe entregar la vivienda libre de esa carga.
También conviene revisar la provisión de fondos de la gestoría. Algunas entidades tramitan juntas la hipoteca y la compraventa, pero eso no convierte automáticamente todos los conceptos en gastos del banco. El documento debe distinguir con claridad qué importe corresponde al préstamo y cuál a la adquisición.
Cuánto puede costar la notaría y qué hace variar la factura
En una compraventa de vivienda habitual, el coste notarial de la escritura suele situarse aproximadamente entre 600 y 1.200 euros. Es una referencia orientativa, no un precio cerrado. Una operación sencilla puede quedar por debajo, mientras que varias copias, poderes, cancelaciones o documentos adicionales pueden elevar la cantidad.
El precio de la vivienda influye, pero no de forma idéntica a un porcentaje fijo. También cuentan el número de folios, la complejidad jurídica, la cantidad de intervinientes y los documentos que se expidan. Por eso, desconfiaría de cualquier cálculo que presente la notaría como un porcentaje universal del precio.
Para preparar el presupuesto completo, el comprador debe separar estas partidas:
- Notaría de la compraventa, según el pacto y el reparto legal aplicable.
- Registro de la Propiedad, normalmente a cargo del comprador.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se trata de una vivienda usada.
- IVA y AJD cuando se compra una vivienda nueva.
- Gestoría, si se contrata para presentar documentos y liquidar impuestos.
- Tasación, cuando la compra se financia con una hipoteca.
En viviendas usadas, el ITP puede representar una cantidad mucho mayor que la notaría y cambia bastante entre comunidades autónomas. En viviendas nuevas, el IVA general suele ser del 10 %, aunque existen supuestos especiales. Conviene comprobar el tipo aplicable antes de calcular los ahorros necesarios.
Cómo dejar el reparto de gastos bien cerrado antes de firmar
El mejor momento para aclarar el reparto no es el día de la escritura, sino antes de entregar las arras. Yo revisaría estos cuatro puntos antes de comprometer dinero:
- Solicitar una estimación separada de notaría, registro, impuestos y gestoría.
- Comprobar si el contrato de arras modifica la regla general del Código Civil.
- Confirmar quién paga las copias, la inscripción y cualquier cancelación de hipoteca.
- Exigir que el reparto aparezca también en la escritura definitiva.
Una redacción clara puede indicar que el vendedor asume los gastos de otorgamiento y cancelación de sus cargas, mientras que el comprador paga la primera copia, el registro y los impuestos de adquisición. Si se acuerda que una sola parte pagará todo, esa obligación debe aparecer sin expresiones ambiguas como “gastos según costumbre” o “gastos de escrituración” sin más detalle.
Otro error habitual consiste en confundir la comisión de la agencia inmobiliaria con los gastos notariales. Son conceptos diferentes y su pago depende del contrato firmado con la agencia. Lo mismo ocurre con la gestoría, que puede intervenir por decisión del comprador, del vendedor o del banco.
La factura final debe coincidir con lo que se pactó
En una compraventa ordinaria, el vendedor paga por defecto el otorgamiento de la escritura y el comprador la primera copia, pero el contrato puede cambiar este reparto. Si hay hipoteca, hay que separar los gastos del préstamo de los de la adquisición para no atribuir al banco costes que corresponden a la compraventa.
Antes de firmar, pediría siempre una hoja con cada concepto, su importe aproximado y la persona responsable. Esa sencilla comprobación evita la mayoría de las discusiones posteriores y permite saber cuánto dinero hace falta realmente para completar la compra.
