Comprar una vivienda no solo consiste en cerrar un precio: la factura final cambia mucho según sea obra nueva o segunda mano, y también según la comunidad autónoma donde esté el inmueble. En esta guía explico qué impuestos se pagan al comprar una casa, quién los asume, cómo se calculan y qué detalles conviene revisar para no quedarse corto de presupuesto.
Lo esencial para calcular la compra sin sorpresas
- En obra nueva, el impuesto principal suele ser el IVA; en general, es del 10% y baja al 4% en VPO de régimen especial o promoción pública.
- En vivienda usada, lo normal es pagar ITP, pero el tipo depende de la comunidad autónoma.
- En las compras de vivienda usada, la base puede venir marcada por el valor de referencia del Catastro si es superior al precio declarado.
- La escritura de una vivienda nueva puede llevar AJD; en cambio, la hipoteca la grava un AJD distinto que, desde la reforma hipotecaria, paga el prestamista.
- Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes propios, así que no conviene aplicar la lógica peninsular sin revisar el caso.
- El ITP y el AJD suelen autoliquidarse en 30 días hábiles desde la firma, por lo que el plazo importa tanto como el tipo impositivo.
La diferencia real entre una vivienda nueva y una usada
Yo separo siempre la compra en dos escenarios, porque ahí está la clave fiscal. Si el inmueble es nuevo, el impuesto protagonista suele ser el IVA; si es usado, entra en juego el ITP. Esa distinción parece simple, pero cambia bastante el dinero que tienes que reservar desde el primer día.
| Situación | Impuesto principal | Quién lo paga | Qué conviene revisar |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA y, a menudo, AJD sobre la escritura | El comprador en el IVA; el AJD de la compra suele corresponder al adquirente | Tipo aplicable, posible VPO y si hay garaje o anejos incluidos |
| Vivienda usada | ITP | El comprador | Tipo autonómico y valor de referencia del Catastro |
| Compra con hipoteca | AJD de la escritura del préstamo | El banco, no el comprador | Que no te cuenten ese impuesto como gasto tuyo |
| Canarias, Ceuta y Melilla | Régimen propio | Depende del territorio y del tipo de operación | No aplicar por inercia el esquema peninsular |
Con esta base ya se entiende por qué una misma casa puede costar mucho más en impuestos si es nueva que si es usada, o al revés, según el tipo autonómico que toque. Desde aquí merece la pena entrar en cada caso por separado, empezando por la obra nueva, que es donde más dudas aparecen al firmar.
Si compras obra nueva, el coste fiscal principal es el IVA
Cuando la vivienda sale del promotor o del constructor, la Agencia Tributaria la trata como una entrega sujeta a IVA. En la práctica, eso significa que el comprador paga ese impuesto sobre el precio de compra y lo ingresa a través del vendedor, que después lo declara ante Hacienda.
El IVA de la vivienda
En vivienda nueva, el tipo general es del 10%. Hay una reducción al 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. Además, si la operación incluye hasta dos plazas de garaje y anejos situados en el mismo edificio y se transmiten conjuntamente, suelen seguir el mismo tratamiento fiscal que la vivienda.
Eso parece un detalle menor, pero en una compra real cambia mucho. No es lo mismo un piso de 220.000 euros con un único importe fiscal que una operación con vivienda, trastero y dos garajes incluidos en la misma escritura. Yo siempre reviso si el precio anunciado ya integra todos esos anexos o si aparecen como partidas separadas.
El AJD de la escritura
Además del IVA, una vivienda nueva puede generar Actos Jurídicos Documentados por la escritura pública de compraventa, siempre que el documento sea inscribible y tenga contenido económico. Aquí no existe un tipo único para todo el país: el gravamen depende de la comunidad autónoma.
Lo importante es no mezclar este AJD con el de la hipoteca. Si firmas un préstamo hipotecario, el AJD de esa escritura lo paga el prestamista, no tú. Ese punto sigue generando confusión porque muchos compradores meten ese coste en su presupuesto cuando ya no les corresponde.
En obra nueva, por tanto, el foco está en dos cosas: el IVA de la compra y el posible AJD de la escritura. Si ese esquema ya está claro, la comparación con la vivienda usada resulta mucho más fácil de entender.Si compras una vivienda usada, el ITP manda y el valor de referencia pesa mucho
En una segunda mano, el impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de transmisiones onerosas. Aquí paga el comprador y la competencia suele ser autonómica, así que el tipo no es igual en toda España.
La parte que más sorprende a muchos compradores es esta: no siempre tributas sobre el precio que has firmado. En la mayoría de los casos, si el valor de referencia del Catastro es superior al precio declarado, ese valor puede convertirse en la base para calcular el impuesto. El Catastro lo explica con claridad: ese valor sirve para determinar la base imponible del ITP y del AJD en las transmisiones sujetas.
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Lo que cambia la cuota
- La comunidad autónoma, porque fija el tipo aplicable o sus reducciones.
- El valor de referencia, si supera el precio escriturado.
- Las bonificaciones, cuando la compra encaja en vivienda habitual, juventud, familia numerosa o discapacidad, entre otros supuestos.
- La fecha de la firma, porque el impuesto se devenga en ese momento y el plazo corre desde entonces.
Para el trámite, el patrón habitual es la autoliquidación mediante el modelo 600. El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma. Ese margen parece amplio hasta que empiezas a reunir documentación, comprobar el valor de referencia y confirmar si te corresponde alguna reducción autonómica.
Mi recomendación práctica es muy simple: antes de firmar, comprueba el valor de referencia y calcula el impuesto con ese dato, no solo con el precio pactado. Ahí es donde muchas estimaciones se quedan cortas y luego aparecen sorpresas desagradables.
Hay territorios y bonificaciones que pueden cambiar bastante la factura
No todas las compras de vivienda en España siguen el mismo mapa fiscal. Hay territorios con régimen propio y también comunidades que aplican tipos reducidos o beneficios concretos para perfiles determinados. Aquí es donde una compra aparentemente estándar puede abaratarse varios miles de euros o, si no se revisa bien, encarecerse sin que el comprador lo vea venir.
| Casos que conviene revisar | Por qué importan |
|---|---|
| Canarias | No funciona con el mismo esquema que península y Baleares; entra en juego el IGIC y la normativa propia del territorio. |
| Ceuta y Melilla | Tienen un tratamiento fiscal diferente y la gestión del impuesto cambia. |
| Vivienda habitual protegida | Puede beneficiarse de tipos reducidos o específicos, según la comunidad y la clase de protección. |
| Jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad | Muchas comunidades aplican bonificaciones o tipos rebajados, pero con requisitos muy concretos. |
| Operaciones dudosas entre particular y empresa | La operación puede tributar por IVA en lugar de ITP si la estructura de la venta lo exige. |
Cuando una operación no encaja de forma limpia en la regla “obra nueva = IVA” o “segunda mano = ITP”, yo tiraría del Calificador de operaciones inmobiliarias de la Agencia Tributaria antes de cerrar nada. Es una buena forma de reducir errores de clasificación, que son más caros que cualquier revisión preventiva.
La idea de fondo es bastante clara: el impuesto no depende solo de la casa, sino de quién vende, dónde está el inmueble y en qué condición se transmite. Esa combinación, más que el precio en sí, es la que termina moviendo la cuenta final.
Cuánto conviene reservar de verdad antes de firmar
Cuando hago números de compra, no me quedo con la cifra del anuncio. Sumo impuestos con un margen realista y, si la operación es compleja, añado una pequeña holgura. Esa costumbre evita muchas tensiones de última hora.
| Ejemplo | Impuesto | Cálculo orientativo | Importe |
|---|---|---|---|
| Vivienda nueva de 250.000 euros | IVA al 10% | 250.000 x 10% | 25.000 euros |
| La misma vivienda nueva si el AJD autonómico fuera del 1% | AJD | 250.000 x 1% | 2.500 euros |
| La misma vivienda nueva si el AJD autonómico fuera del 1,5% | AJD | 250.000 x 1,5% | 3.750 euros |
| Vivienda usada de 180.000 euros con ITP del 8% | ITP | 180.000 x 8% | 14.400 euros |
| Vivienda usada de 180.000 euros con ITP del 6% | ITP | 180.000 x 6% | 10.800 euros |
| Vivienda usada de 180.000 euros con valor de referencia de 195.000 euros y ITP del 8% | ITP sobre valor de referencia | 195.000 x 8% | 15.600 euros |
Estos ejemplos no pretenden sustituir la cifra exacta de tu caso, porque el AJD y el ITP dependen del territorio y de la situación concreta. Sirven para entender algo más importante: entre una compra bien calculada y una mal estimada puede haber varios miles de euros de diferencia.
Y hay otra cuestión práctica que no conviene olvidar: estos son solo impuestos. Aparte están notaría, registro, posible gestoría y otros gastos de cierre. No son tributos, pero sí forman parte del chequeo financiero que yo haría antes de entregar arras.
Los fallos que más encarecen una compra de vivienda
Si tuviera que resumir los errores que veo más a menudo, me quedaría con pocos, pero importantes. Casi todos nacen de confundir impuestos entre sí o de calcular la operación como si toda España aplicara el mismo criterio.
- Confundir el IBI con el impuesto de compra. El IBI es anual y no es el tributo que pagas por adquirir la vivienda.
- Olvidar el AJD en una vivienda nueva. El IVA no suele ser el único coste fiscal de la compra.
- Meter la hipoteca dentro de los gastos del comprador. El AJD de la escritura del préstamo hipotecario lo paga el banco.
- Calcular el ITP sobre un precio que no coincide con el valor de referencia. Si el Catastro marca más, Hacienda puede tomar ese dato.
- No revisar bonificaciones autonómicas. A veces una reducción existe, pero solo si cumples edad, renta, discapacidad o condición de vivienda habitual.
- Dar por hecho quién paga la plusvalía municipal. Normalmente recae en el vendedor, no en el comprador, salvo pactos distintos.
En resumen práctico, la trampa no suele estar en un impuesto oculto, sino en una mala clasificación de la operación. Y esa diferencia es suficiente para desajustar un presupuesto entero.
La lista que yo revisaría antes de entregar las arras
Antes de firmar, yo haría esta comprobación rápida y no me saltaría ningún punto. Es corta, pero cubre lo que de verdad cambia el coste fiscal de la compra.
- Confirmar si la vivienda es nueva o usada.
- Comprobar la comunidad autónoma donde está el inmueble y el tipo vigente del impuesto.
- Mirar el valor de referencia del Catastro si la compra es de segunda mano.
- Separar claramente la compra de la hipoteca, porque no tributan igual.
- Ver si el inmueble incluye garaje, trastero o anejos en la misma escritura.
- Revisar si existe una reducción autonómica por vivienda habitual, edad, familia numerosa o discapacidad.
- Comprobar si la operación cae en un régimen especial territorial, especialmente en Canarias, Ceuta o Melilla.
Yo no cerraría una compra sin pasar por esa lista. La diferencia entre mirar solo el precio y mirar también el impuesto correcto, la base real y el plazo de autoliquidación suele ser la que separa una operación tranquila de una compra con sobresalto fiscal.
