Comprar una vivienda en España implica bastante más que pagar el precio pactado. La respuesta a qué impuestos se pagan al comprar una casa depende sobre todo de si es nueva o usada, de la comunidad autónoma y del valor que Hacienda tome como referencia. En esta guía explico los tributos principales, sus porcentajes habituales, quién los paga y cómo calcular una provisión realista antes de firmar.
La factura fiscal cambia según el tipo de vivienda y el territorio
- Vivienda nueva: normalmente se paga un 10 % de IVA y AJD autonómico.
- Vivienda usada: se abona el ITP, generalmente entre el 6 % y el 13 % según la comunidad.
- Base imponible: puede ser el valor de referencia del Catastro si supera el precio declarado.
- Plusvalía municipal: por regla general corresponde al vendedor, no al comprador.
- Plazo habitual: el impuesto autonómico suele liquidarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma.
La primera decisión fiscal es saber si la vivienda es nueva o usada
La clasificación no depende únicamente de que alguien haya vivido antes en el inmueble. Se considera vivienda nueva, en términos fiscales, la primera entrega realizada por el promotor una vez terminada la construcción o rehabilitación. Si se compra a un particular o se trata de una segunda transmisión, lo normal es que tribute como vivienda usada.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Otros impuestos habituales |
|---|---|---|
| Nueva comprada al promotor | IVA del 10 % | AJD autonómico |
| Vivienda protegida de régimen especial o promoción pública | IVA del 4 % | AJD, según la comunidad y el supuesto |
| Segunda mano | ITP | Tipos reducidos si se cumplen ciertos requisitos |
Esta diferencia puede cambiar el presupuesto en miles de euros. En una vivienda de 200.000 euros, un IVA del 10 % supone 20.000 euros, mientras que un ITP del 6 % serían 12.000 euros. Por eso no aconsejo calcular los impuestos aplicando un porcentaje genérico sin confirmar antes la naturaleza de la operación.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda nueva
IVA del 10 % o del 4 % en determinados casos
La compra de una vivienda nueva al promotor suele llevar un IVA del 10 % sobre el precio. El tipo reducido del 4 % se reserva, entre otros supuestos, para viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
El IVA se entrega normalmente al vendedor junto con el precio de la vivienda, y es el promotor quien lo ingresa posteriormente en Hacienda. Conviene revisar el contrato privado y los pagos a cuenta para comprobar que el impuesto aparece separado y que el tipo aplicado coincide con la calificación oficial del inmueble.
AJD por la escritura de compraventa
Además del IVA, la escritura de una vivienda nueva queda sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y suele situarse entre el 0,75 % y el 1,5 %, aunque existen tipos especiales y modificaciones territoriales.
Como referencia para 2026, Madrid y Canarias aplican un tipo general del 0,75 %, La Rioja del 1 %, Andalucía y Asturias del 1,2 %, y muchas otras comunidades llegan al 1,5 %. La Comunitat Valenciana tiene previsto aplicar un 1,4 % a determinados documentos notariales desde el 1 de junio de 2026.
En una vivienda nueva de 200.000 euros, una estimación sencilla sería de 20.000 euros de IVA más entre 1.500 y 3.000 euros de AJD, antes de sumar notaría, registro y otros gastos. Los tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual exigen cumplir condiciones concretas.
Qué se paga por una vivienda de segunda mano
El ITP es el impuesto principal
En una vivienda usada, el comprador suele pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP. Lo gestiona la comunidad autónoma donde está situado el inmueble, no la comunidad en la que vive el comprador.
Los tipos generales varían mucho. Madrid aplica un 6 % en el régimen general y Andalucía un 7 %, mientras que en comunidades con tarifas progresivas, como Cataluña o Baleares, los tramos superiores pueden alcanzar el 13 %. También existen reducciones para menores de cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad, viviendas habituales o inmuebles situados en municipios rurales.
Si la vivienda cuesta 200.000 euros y el tipo aplicable es del 6 %, el ITP sería de 12.000 euros. Con un tipo del 10 %, subiría a 20.000 euros. Esta diferencia explica por qué conviene consultar la normativa autonómica justo antes de firmar, especialmente cuando la operación se realiza cerca de un cambio legislativo.
La base puede no coincidir con el precio de compra
Uno de los errores más caros consiste en pensar que el impuesto siempre se calcula sobre el precio escrito en la escritura. Desde la aplicación del valor de referencia, la base imponible puede ser el mayor entre el valor de referencia, el precio declarado y la cantidad realmente pagada.
Por ejemplo, si compras por 180.000 euros pero el valor de referencia del Catastro es de 195.000 euros, la administración puede calcular el ITP sobre esos 195.000 euros. Antes de entregar una señal importante, yo comprobaría ese dato y guardaría pruebas del estado real de la vivienda si el valor parece alejado del mercado.
La Administración General del Estado también indica que la autoliquidación se presenta habitualmente mediante el modelo 600. El plazo más frecuente es de 30 días hábiles desde la firma, aunque algunas comunidades establecen reglas particulares, por lo que no conviene dejar el trámite para el último momento.
Impuestos que suelen confundirse con los de la compra
La plusvalía municipal corresponde normalmente al vendedor
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo en que ha pertenecido al vendedor. En una compraventa ordinaria, lo paga el vendedor y lo gestiona el ayuntamiento donde está la vivienda.
No debe confundirse con el ITP ni con el IVA. El comprador solo debería asumirlo si existe un supuesto excepcional o una distribución contractual específica que haya sido revisada correctamente, pero no es el impuesto normal de quien adquiere la casa.
El IBI no es un impuesto de adquisición
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se paga cada año por ser titular de la vivienda. Legalmente suele responder del recibo quien aparece como propietario el 1 de enero, aunque en la escritura es habitual pactar un prorrateo entre comprador y vendedor según la fecha de entrega.
También conviene solicitar el último recibo del IBI y comprobar que no existan deudas pendientes. El comprador no debería limitarse a aceptar la palabra del vendedor, porque este documento ayuda a detectar incidencias y a ajustar correctamente la parte proporcional del año.
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Los gastos de hipoteca tienen un tratamiento distinto
Cuando se firma una hipoteca, el AJD de la escritura del préstamo hipotecario corresponde al prestamista, es decir, a la entidad financiera. Esto no elimina el IVA, el ITP o el AJD de la compraventa, que dependen del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma.
El comprador puede seguir teniendo gastos por copias, tasación o servicios de gestoría, según el contrato y la operación. Yo separaría siempre en el presupuesto los impuestos de la vivienda de los costes de financiación para no mezclar obligaciones diferentes.
Cómo calcular una provisión realista antes de firmar
Para preparar el presupuesto, empezaría por identificar cuatro datos: precio de compra, tipo de vivienda, comunidad autónoma y valor de referencia. Con esa información se puede hacer una primera estimación bastante fiable y detectar si la operación deja poco margen de ahorro.
- Confirma si es una primera entrega del promotor o una vivienda usada.
- Consulta el tipo general y los tipos reducidos de tu comunidad autónoma.
- Comprueba el valor de referencia del Catastro y compáralo con el precio pactado.
- Calcula el impuesto principal sobre la base imponible correcta.
- Añade notaría, registro, gestoría, tasación y posibles gastos de financiación.
- Reserva dinero para pagar dentro del plazo legal después de la escritura.
Como orientación, una vivienda usada puede requerir entre un 6 % y un 13 % de ITP, mientras que una vivienda nueva suele exigir un 10 % de IVA más AJD. Al añadir los gastos no tributarios, una provisión total cercana al 10 % en ciertos casos y superior al 13 % en otros puede ser prudente, pero nunca debe tomarse como una cifra universal.
| Ejemplo de compra | Impuesto principal aproximado | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Vivienda usada de 200.000 euros con ITP del 6 % | ITP | 12.000 euros |
| Vivienda usada de 200.000 euros con ITP del 10 % | ITP | 20.000 euros |
| Vivienda nueva de 200.000 euros | IVA del 10 % más AJD | Desde unos 21.500 euros, según el AJD |
La comprobación final que evita pagar de más
Antes de firmar, pediría por escrito una liquidación estimada al notario, a la gestoría o a un asesor fiscal de la comunidad donde se encuentra el inmueble. También revisaría si puedo beneficiarme de un tipo reducido y si el contrato asigna correctamente el IBI, la plusvalía y los gastos de cancelación de cargas.
La cifra importante no es solo el precio anunciado, sino el dinero necesario para convertirlo en una compra completa y correctamente liquidada. Si comparas vivienda nueva y usada, verificas el valor de referencia y reservas el importe del impuesto con antelación, reduces mucho el riesgo de que la firma te deje sin liquidez para la mudanza, las reformas o los primeros gastos del hogar.
