Antes de entregar una señal o firmar ante notario, conviene saber exactamente qué estás comprando, quién puede venderlo y qué obligaciones asumirás. En este artículo explico cómo funciona un contrato de compraventa en España, qué cláusulas debe incluir, cómo distinguir las arras, qué documentos revisar y qué impuestos y gastos pueden aparecer.
Las decisiones que más protegen una compraventa
- Acuerdo escrito: el precio y el bien deben quedar perfectamente identificados.
- Nota simple: permite comprobar la titularidad, hipotecas, embargos y otras cargas.
- Arras penitenciales: el comprador puede perderlas y el vendedor debe devolverlas duplicadas si incumple.
- Escritura pública: no siempre es obligatoria, pero ofrece mucha más seguridad y facilita la inscripción registral.
- Impuestos: una vivienda nueva suele tributar por IVA y una usada por ITP, con tipos que dependen de cada caso.
Qué es un contrato de compraventa y cuándo obliga
La compraventa es el acuerdo por el que una parte se compromete a entregar un bien y la otra a pagar un precio cierto. Puede utilizarse para una vivienda, un vehículo, un mueble, maquinaria o cualquier otro bien permitido por la ley.
En España, el Código Civil establece que la venta queda perfeccionada cuando comprador y vendedor coinciden en el bien y el precio, aunque todavía no se hayan entregado ni la cosa ni el dinero. Por eso, firmar un documento privado no es un simple trámite provisional: puede generar obligaciones exigibles.
La ley no exige siempre escritura pública. Sin embargo, en una vivienda yo considero muy arriesgado limitarse a un papel genérico descargado de internet, sobre todo cuando hay hipoteca, varios propietarios, cargas registrales o financiación pendiente. La escritura ante notario aporta control jurídico, prueba del acuerdo y facilita el acceso al Registro de la Propiedad.
Qué debe incluir para evitar problemas
Un buen documento debe permitir que una persona ajena a la operación entienda qué se vende, por cuánto, cuándo se entrega y qué ocurre si alguien incumple. Cuanto más importante sea el bien, menos sentido tiene dejar esos detalles en conversaciones de WhatsApp o acuerdos verbales.
Datos de las partes y del bien
- Nombre completo, DNI o NIE, domicilio y estado civil cuando pueda afectar a la operación.
- Descripción precisa del inmueble o del bien vendido.
- Dirección, superficie, referencia catastral y datos del Registro de la Propiedad, si se trata de una vivienda.
- Garaje, trastero, muebles, electrodomésticos u otros elementos incluidos.
- Identificación de todos los propietarios y de quien firma en representación de una empresa.
En una vivienda ganancial o que constituya el domicilio familiar, puede ser necesario que intervengan ambos cónyuges aunque la titularidad formal figure a nombre de una sola persona. Este es uno de los errores que más fácilmente retrasa una firma.
Precio, pagos y entrega
| Elemento | Qué conviene concretar |
|---|---|
| Precio | Importe total, moneda y si incluye o no determinados bienes o impuestos. |
| Señal o arras | Cantidad entregada, fecha, forma de pago y si se descuenta del precio final. |
| Financiación | Qué ocurre si el banco rechaza la hipoteca o concede un importe inferior. |
| Escritura | Fecha límite, notaría prevista y quién debe aportar cada documento. |
| Entrega | Momento de posesión, llaves, estado del inmueble y distribución de riesgos. |
| Gastos | Reparto de notaría, registro, gestoría, impuestos y cancelación de cargas. |
También dejaría por escrito si la vivienda se entrega libre de ocupantes, arrendatarios, deudas comunitarias y cargas. Si hay una hipoteca que se cancelará con el precio, el contrato debe explicar cómo se hará y quién asumirá cada coste.
Arras, señal y escritura pública no significan lo mismo
Las arras son una cantidad que el comprador entrega normalmente a cuenta del precio. No son obligatorias, pero una vez firmadas vinculan a las partes según lo que diga el documento. La palabra “arras” por sí sola no explica qué consecuencias tendrá una ruptura.
Arras confirmatorias
Funcionan como una prueba de que existe un acuerdo y como anticipo del precio. Si una parte incumple, la otra puede pedir, según el caso, que se cumpla la venta o resolverla y reclamar daños. No permiten automáticamente echarse atrás perdiendo o duplicando la señal.
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Arras penitenciales
Son las más conocidas en las compraventas de vivienda. Si están pactadas de forma clara, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolverla por duplicado, conforme al régimen previsto en el artículo 1454 del Código Civil.
Yo no aceptaría una cláusula ambigua como “se entrega una señal en concepto de arras” sin especificar su tipo. También incluiría una condición vinculada a la hipoteca cuando la compra dependa de financiación. Una redacción útil puede establecer que el acuerdo queda condicionado a obtener un préstamo mínimo antes de una fecha determinada, aunque la validez concreta debe revisarla un profesional.
Qué revisar antes de comprar una vivienda
Antes de entregar dinero, pediría una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Sirve para comprobar quién es el titular, si existe una hipoteca, un embargo, una servidumbre o cualquier limitación que no aparezca en el anuncio inmobiliario.
- Titularidad: deben firmar todos los propietarios o sus representantes con poder suficiente.
- Cargas: hipotecas, embargos, afecciones fiscales y limitaciones de uso.
- Comunidad: certificado de estar al corriente y consulta sobre derramas aprobadas.
- IBI: último recibo y comprobación de que los datos catastrales coinciden.
- Situación urbanística: licencias, legalidad de ampliaciones y posibles expedientes.
- Ocupación o alquiler: contrato vigente, fecha de salida y derechos del arrendatario.
- Vivienda nueva: licencia de primera ocupación, certificado energético y garantías aplicables.
La descripción del anuncio no sustituye a estas comprobaciones. Una terraza cerrada, una habitación añadida o un cambio de uso pueden estar reflejados de forma distinta en el Registro, el Catastro y la realidad física. Cuando esos datos no coinciden, yo retrasaría la firma hasta aclararlo.
El Consejo General del Notariado recomienda informarse antes de firmar documentos o entregar una señal. El notario puede comprobar identidad, capacidad, titularidad y cargas, pero su intervención no convierte en buena una cláusula que el comprador no haya leído con atención.
Impuestos, gastos y pasos hasta la inscripción
El coste final no es solo el precio anunciado. Como orientación prudente, muchos compradores reservan entre un 10 % y un 15 % adicional para impuestos y gastos, aunque la cifra real cambia según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda, la financiación y el valor declarado.
| Situación | Impuesto principal del comprador | Aspectos que pueden añadirse |
|---|---|---|
| Vivienda nueva adquirida al promotor | IVA del 10 % con carácter general; puede existir un tipo del 4 % para determinados supuestos de vivienda protegida. | Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notaría, registro y gestoría. |
| Vivienda usada | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con tipo fijado por la comunidad autónoma. | Notaría, registro, gestoría y posible financiación hipotecaria. |
| Venta de un inmueble por un particular | El comprador suele asumir el impuesto de adquisición. | El vendedor puede afrontar plusvalía municipal e impuestos sobre la ganancia, según sus circunstancias. |
Según la Agencia Tributaria, la vivienda nueva vendida por el promotor tributa normalmente por IVA, mientras que la vivienda usada suele tributar por ITP. El tipo exacto del ITP y del AJD no debe copiarse de una guía general, porque depende de la comunidad autónoma y puede haber reducciones para jóvenes, familias numerosas, discapacidad o vivienda habitual.
El proceso habitual pasa por revisar documentos, negociar las condiciones, firmar arras si procede, preparar la escritura, liquidar impuestos y presentar la compra en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es lo que crea siempre la compraventa, pero ofrece una protección decisiva frente a terceros y deja constancia formal del nuevo titular.
Qué ocurre si comprador o vendedor incumple
El incumplimiento puede consistir en no pagar, no entregar la vivienda, negarse a firmar la escritura, ocultar una carga o entregar el inmueble en condiciones distintas de las pactadas. La respuesta dependerá del contrato, de las arras y de la gravedad del problema.
Si el comprador deja de pagar sin una causa prevista, el vendedor puede reclamar el cumplimiento o la resolución del acuerdo, además de los daños que correspondan. Si el vendedor se niega a vender después de haber firmado un acuerdo vinculante, el comprador puede solicitar el cumplimiento o reclamar la devolución de cantidades y perjuicios.
Las cláusulas de penalización ayudan, pero no solucionan una redacción defectuosa. Por eso incluiría siempre una fecha límite clara, un mecanismo de comunicación y una consecuencia concreta para cada incumplimiento. Guardaría también justificantes bancarios, correos y versiones firmadas del documento.
La comprobación que puede ahorrar una disputa cara
Antes de firmar, leería el contrato junto con la nota simple, el certificado de comunidad, el último recibo del IBI y la documentación de la hipoteca. Si alguno de esos documentos contradice lo pactado, todavía estás a tiempo de renegociar o retirarte conociendo las consecuencias.
Mi regla práctica es sencilla: no entregues dinero por una vivienda que no puedas identificar jurídicamente y no aceptes arras penitenciales si aún desconoces si el banco financiará la compra. Un documento claro no elimina todos los riesgos, pero sí evita que una operación importante dependa de promesas difíciles de demostrar.
