Comprar una vivienda exige bastante más que reunir la entrada. Yo siempre recomiendo calcular desde el principio los impuestos, la notaría, el registro, la gestoría, la posible hipoteca y los gastos que aparecen después de recibir las llaves, porque una previsión incompleta puede desajustar todo el presupuesto.
La compra puede encarecerse entre un 10 % y un 15 %
- Vivienda usada: el ITP suele ser el gasto más importante y depende de cada comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: normalmente se paga un 10 % de IVA más el AJD correspondiente.
- Gastos de escritura: notaría, registro y gestoría suelen sumar aproximadamente entre 1.000 y 2.500 euros.
- Hipoteca: el comprador paga la tasación y, si existe, la comisión de apertura.
- Margen prudente: conviene reservar entre un 10 % y un 15 % del precio, además de la entrada.
El coste real empieza antes de firmar
El primer error que veo con más frecuencia es fijarse únicamente en el precio anunciado. Una vivienda de 250.000 euros no cuesta realmente 250.000 euros, porque la operación incorpora impuestos, documentos y trámites que deben pagarse en momentos distintos.
Antes de entregar dinero, conviene pedir una nota simple registral. Este documento permite comprobar quién es el propietario, si existen hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas. También revisaría el último recibo del IBI, las cuotas de la comunidad y posibles derramas, ya que una deuda pendiente puede generar problemas después de la compra.
El contrato de arras tampoco es un simple trámite. La cantidad entregada suele descontarse del precio final, pero si son arras penitenciales el comprador puede perderlas si renuncia, mientras que el vendedor tendría que devolverlas por duplicado si incumple. Por eso prefiero que el contrato incluya una condición vinculada a la obtención de financiación cuando la compra depende de una hipoteca.
La diferencia entre vivienda nueva y usada cambia el presupuesto
La fiscalidad depende sobre todo de si se trata de una primera entrega de vivienda nueva o de una vivienda usada. Esta diferencia puede representar varios miles de euros, así que no conviene utilizar el mismo porcentaje para todos los casos.
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Orientación habitual |
|---|---|---|
| Vivienda nueva libre | IVA | 10 % del precio |
| Vivienda nueva protegida | IVA reducido | Puede ser del 4 % en determinados supuestos |
| Vivienda usada | ITP | Aproximadamente entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad |
| Vivienda nueva | AJD | Habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %, según el territorio |
Compra de vivienda nueva
En una vivienda nueva comprada al promotor, el comprador suele asumir el 10 % de IVA. Además, debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD, cuyo tipo cambia entre comunidades autónomas y puede tener bonificaciones para determinados compradores.
Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros, el IVA supondría 25.000 euros. Si el AJD fuera del 1,2 %, habría que añadir otros 3.000 euros, sin contar notaría, registro ni gestoría.
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Compra de vivienda usada
En una vivienda usada, el impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El tipo lo fija la comunidad autónoma y puede reducirse para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual, siempre que se cumplan las condiciones exigidas.
La base imponible no siempre coincide con el precio pactado. En muchos casos se utiliza el valor de referencia catastral, salvo que la normativa aplicable determine otra base o que el valor declarado sea superior. Antes de firmar, yo comprobaría este dato para evitar calcular el impuesto sobre una cifra incorrecta.
Qué gastos corresponden al comprador y cuáles no
Además de los impuestos, aparecen varios gastos de documentación. No todos tienen el mismo importe ni todos corresponden automáticamente al comprador, porque el contrato puede distribuir algunas obligaciones de otra manera dentro de los límites legales.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Notaría de la compraventa | Según pacto y concepto de la escritura | 600 a 1.000 € |
| Registro de la Propiedad | Normalmente el comprador | 300 a 600 € |
| Gestoría | Quien encarga la tramitación | 300 a 500 € |
| Nota simple | Comprador o vendedor según quién la solicite | Generalmente menos de 20 € |
| Abogado inmobiliario | La parte que contrata el servicio | Aproximadamente 500 a 1.500 € |
Los aranceles notariales y registrales están regulados, pero el importe final depende del precio, la extensión de la escritura, el número de copias y otros trámites. La gestoría es opcional para la compraventa, aunque puede ahorrar tiempo cuando hay que liquidar impuestos y presentar documentos.
La agencia inmobiliaria suele cobrar sus honorarios al vendedor, pero no siempre. Si el comprador debe asumirlos, hay que confirmar si el porcentaje incluye el IVA, porque una comisión del 3 % sobre 250.000 euros se convierte en 9.075 euros al añadir el impuesto indirecto.
También conviene distinguir entre los gastos propios de comprar y los que debe asumir el vendedor. La plusvalía municipal, la cancelación de una hipoteca anterior y determinadas cargas de la propiedad suelen corresponder al vendedor. Si aparecen en el contrato como obligación del comprador, yo pediría una explicación jurídica antes de aceptar.
Si hay hipoteca, qué pagas de verdad
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca es más claro. Según el Banco de España, el cliente paga la tasación y la copia de la escritura que solicite, mientras que la entidad asume normalmente la notaría de la hipoteca, el registro, la gestoría y los impuestos asociados al préstamo.
La tasación hipotecaria suele costar entre 250 y 600 euros. Debe realizarla una sociedad homologada y el informe tiene una vigencia limitada. Si el banco rechaza la operación, el comprador puede utilizar el documento con otra entidad mientras siga vigente.
La comisión de apertura no es obligatoria en todas las hipotecas. Si existe, debe aparecer claramente en la oferta y puede calcularse como un porcentaje del capital prestado. Sobre un préstamo de 200.000 euros, una comisión del 0,5 % supondría 1.000 euros.
Yo compararía siempre la TAE, no solo el tipo de interés. La TAE incorpora el coste global de la financiación y ayuda a detectar ofertas que parecen baratas por su interés inicial, pero compensan la diferencia con comisiones, seguros o productos vinculados.
Cómo calcular una cifra real antes de hacer una oferta
Para obtener una previsión razonable, separaría el dinero en tres bloques. El primero es la entrada que no cubre la hipoteca, el segundo corresponde a impuestos y formalización, y el tercero incluye la financiación, la mudanza y los primeros trabajos de la vivienda.
| Ejemplo sobre una vivienda usada de 250.000 € | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP del 8 % | 20.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 1.200 a 2.100 € |
| Abogado, documentos y comprobaciones | 500 a 1.500 € |
| Tasación hipotecaria | 250 a 600 € |
| Total adicional orientativo | 21.950 a 24.200 € |
En este ejemplo, reservaría al menos 22.000 euros adicionales al precio, y algo más si la comunidad aplica un ITP elevado o si la operación requiere abogado, agencia o trámites especiales. En una vivienda nueva, el coste fiscal sería diferente porque habría que sumar el IVA y el AJD en lugar del ITP.
La entrada merece una revisión aparte. Si el banco financia el 80 % del valor de compra, una vivienda de 250.000 euros exigiría aportar unos 50.000 euros de entrada, además de los gastos. Si la tasación queda por debajo del precio, la cantidad necesaria puede aumentar porque la entidad suele calcular el préstamo sobre el valor más bajo.
Después de firmar, dejaría un margen para cambio de titularidad de suministros, pequeñas reparaciones, seguros, comunidad y mobiliario básico. No son impuestos de la compraventa, pero sí gastos reales que suelen aparecer durante las primeras semanas y que pueden desordenar las cuentas si se ha utilizado todo el ahorro en la firma.
La cifra que conviene tener preparada el día de la firma
Mi regla práctica es no llegar al contrato con el dinero justo. Para una vivienda usada, reservaría aproximadamente entre un 10 % y un 12 % del precio para impuestos y trámites, ajustándolo a la comunidad autónoma y a la situación concreta del inmueble. En una vivienda nueva, el margen puede acercarse al 12 % o 15 % por el peso del IVA y el AJD.
Antes de entregar arras, pediría por escrito una previsión de la notaría, confirmaría el impuesto aplicable y revisaría el reparto de gastos del contrato. Una hoja con cada concepto, su responsable y su fecha de pago suele ser más útil que cualquier cálculo rápido, porque transforma una compra compleja en una decisión que se puede comprobar paso a paso.
